In der Region Rhein-Neckar wurde im Jahr 2018 mit rund 130.000 m² etwa 13 % weniger Bürofläche als im Vorjahr umgesetzt (2017: 149.000 m²). Während der Flächenumsatz in Mannheim (-10.000 m²) und Heidelberg (- 19.000 m²) zurückging, konnte in Ludwigshafen (+ 10.000 m²) eine Zunahme beobachtet werden. „Die immer weiter sinkende Leerstandsquote hemmt bei einer anhaltend hohen Nachfrage zweifelsohne die Marktdynamik“, fasst Frederik Botzke, Leiter Büroflächenvermietung bei Engel & Völkers Commercial Rhein-Neckar, seine Eindrücke zusammen.
Die durchschnittliche Leerstandsquote hat abermals abgenommen, bewegt sich mit 2,9 % aber noch über dem Niveau der sieben Wirtschaftsmetropolen Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, München und Stuttgart. In Heidelberg (2,8 %) und Mannheim (3,8 %) ließ sie im Vergleich noch eine leichte Dynamik bei Neuvermietungen zu. In Ludwigshafen bewegte sich die Leerstandsquote (0,8 %) im dritten Jahr in Folge unter der 2 %-Marke und zeigte damit einen durch Flächenmangel gehemmten Markt an. „In der Region Rhein-Neckar kann die Büroflächennachfrage aktuell in Mannheim am besten bedient werden“ ergänzt Botzke. Die Stadt verfügt mit rund 2 Mio. m² über einen größeren Büroflächenbestand als Ludwigshafen und Heidelberg zusammen.
Demzufolge werden in Mannheim noch regelmäßig Büroflächen frei oder neu entwickelt. So konnte Engel & Völkers Commercial in der Quadratestadt rund 4.000 m² teilsanierte Bürofläche an ein großes lokales Unternehmen vermitteln. In Heidelberg entstehen im Rahmen der Konversion der ehemaligen Kasernen Patton Barracks und Campbell Barracks u. a. neue Büroflächen. Starke Bauaktivität herrscht außerdem im Stadtteil Bahnstadt, wo etwa SkyLabs Development & Construction das 15.500 m² große Labor- und Büroobjekt SkyAngle fertigstellen wird. „In Ludwigshafen ist der Flächenmangel besonders stark ausgeprägt und stößt gleichzeitig auf eine hohe Nachfrage, weshalb die Flächensuche länger dauert als in Mannheim oder Heidelberg“, ergänzt Botzke. Gleichzeitig sei die Neubauaktivität gering, wodurch das Mietniveau steigt und eine Entlastung des Marktes vorerst nicht absehbar ist. Zu den wenigen Projekten, die 2019 abgeschlossen werden, zählt das 5.600 m² große Büroobjekt des Aachener Entwicklers BOB an der Rheinallee.
Auffällig ist die Zunahme der Spitzenmiete gegenüber 2017 in Mannheim von 16,60 auf 18,00 EUR/m². Während es in Ludwigshafen zu einer Zunahme von 0,40 EUR/m² auf 13,40 EUR/m² kam, ist die Spitzenmiete mit 15,50 EUR/m² in Heidelberg sogar rückläufig (- 1,00 EUR/m²). „Abgesehen von der Heidelberger City und dem Cityrand ist das Mietpreisniveau in allen Lagen gestiegen, insbesondere im Ludwigshafener Cityrand“, erläutert Botzke. Die Durchschnittsmieten bewegen sich in Heidelberg (12,60 EUR/m²), Mannheim (12,90 EUR/m²) und Ludwigshafen (11,40 EUR/m²) jeweils auf einem ähnlichen Niveau.
Die Umsetzung spekulativer Projekte stellt jedoch die Ausnahme dar, Neubauprojekte werden in der Regel von Eigennutzern realisiert. Tendenziell werden neue Flächenfertigstellungen und frei werdende Bestandsflächen 2019 zu einer Entspannung des Büromarktes in der Region Rhein-Neckar führen. Für das laufende Jahr prognostiziert Engel & Völkers Commercial einen Flächenumsatz von bis zu 132.000 m².