Der durchschnittliche Preis für ein Zinshaus ist in Potsdam im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr nochmals um knapp 15 % auf 3,1 Mio. € gestiegen. „Während für eine Vielzahl der professionellen Kaufinteressenten damit bereits eine Schmerzgrenze erreicht ist, spekulieren zahlreiche Eigentümer auf weiter steigende Preise“, fasst Carmen Liersch, Büroleiterin bei Engel & Völkers Commercial Potsdam, die aktuelle Marktsituation zusammen.
Die Nachfrage nach Anlageimmobilien ist laut dem aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport Potsdam“ von Engel & Völkers Commercial in allen Wohnlagen hoch, trifft dabei jedoch auf ein eher überschaubares Angebot an gehandelten Objekten. Die Verkaufszahl von rund 51 Anlageimmobilien im Jahr 2018 befände sich lediglich auf dem Niveau des langjährigen Mittels. Die steigenden Preise im Jahr 2018 hätten zu einem starken Anstieg des Umsatzvolumens um 44,9 % im Vorjahresvergleich auf rund 171 Mio. EUR beigetragen, was nach 2016 und 2015 der dritthöchste je erreichte Wert sei. Das international tätige Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien erwarte angesichts überwiegend gleichbleibender Rahmenbedingungen für 2019 stabil bleibende Transaktionszahlen. Dem hingegen geht die Prognose von einem gleichzeitig leicht steigenden Umsatzvolumen zwischen 170 bis 190 Mio. EUR aus.
Aktuell würden Kaufpreise von bis zum 29-Fachen der Jahresnettokaltmiete für Wohn- und Geschäftshäuser erzielt. Bis zu 3.300 EUR/m2 müssten Investoren in sehr guten Lagen wie der Berliner Vorstadt zahlen. „Preise über dem 30-Fachen der Jahresnettokaltmiete werden nur dann vereinzelt realisiert, wenn das Objekt sowohl ein großes Entwicklungspotenzial als auch eine hohe architektonische Qualität aufweist“, erläutert Carmen Liersch. Sicherheitsorientierte Kaufinteressenten würden in Objekte mit typischerweise zehn bis zwölf Wohneinheiten investieren, die sich in Innenstadtlagen oder den Vorstädten befinden. Besonders beliebt seien dabei reine Mehrfamilienhäuser. Renditebewusste Anleger nähmen zunehmend die Stadtrandlagen, wie z.B. die Waldstadt, in ihren Fokus. Mittelfristig könnten die aktuell noch vergleichsweise günstigen Objekte von den dortigen Investitionen in infrastrukturelle Maßnahmen profitieren.
Mit einer Wohnungsleerstandsquote von rund 0,9 % weise Potsdam gemeinsam mit Berlin den geringsten Wert aller ostdeutschen Städte auf. Die hohe Wohnungsnachfrage habe in den zurückliegenden Jahren zu großen Mietsteigerungen geführt. So hat sich die Einwohnerzahl in Potsdam, auch aufgrund des gestiegenen Zuzugs aus Berlin, seit 2013 um 10,7 % auf rund 178.300 Personen stark erhöht. Dazu verzeichnet die ehemalige Residenzstadt seit Jahren einen deutlichen Geburtenüberschuss. Aktuelle Bevölkerungsprognosen gehen auch zukünftig von einem hohen Einwohnerzuwachs aus. Eine Vielzahl von aktuellen Neubauprojekten wird jedoch künftig zu einer Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes führen und damit zu einer Dämpfung bei der Mietpreisentwicklung. Allein auf dem ehemaligen Kasernenareal in Krampnitz sollen in den nächsten Jahren rund 5.000 neue Wohnungen entstehen. Angesichts der zukünftig eher moderaten. Mietpreisentwicklung und des aktuell hohen Preisniveaus böte sich momentan ein günstiger Angebotszeitpunkt für verkaufsbereite Eigentümer.
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