Einen Rekordwert von 1,08 Mrd. € Geldumsatz hat der Markt für Anlageimmobilien für das Jahr 2018 in Köln erzielt. „Damit wurden die bisherigen Top-Niveaus der Jahre vor der Finanzkrise, 2006 bis 2008, erstmals übertroffen“, erläutert Jörn Freudenberg, Leiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Köln.
Während die Transaktionszahlen in den guten und sehr guten Lagen größtenteils stabil geblieben seien, stiegen im vergangenen Jahr vor allem die Werte in mittleren und teilweise auch in einfachen Lagen. Laut dem aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport Köln“ nahmen besonders im Bezirk Nippes die Handelszahlen zu. 2018 wurden dort 68 Objekte (2017: 38 Objekte) für rund 100 Mio. EUR (2017: 39 Mio. EUR) gehandelt. Im Bezirk Innenstadt fällt die Altstadt-Süd ins Auge. Einige wenige Großprojekte sorgten dort für rund 147 Mio. EUR Transaktionsvolumen (2017: 30 Mio. EUR).
Diverse Anlagestrategien
In den sehr guten Lagen wie beispielsweise Lindenthal, Belgisches Viertel oder Agnesviertel erwarten viele Eigentümer, dass sich die Preissteigerungen der vergangenen Jahre nicht im gleichen Stil fortsetzen werden, und entscheiden sich, die Marktsituation zum Verkauf zu nutzen. „Doch die Erkenntnis, dass es nicht immer nur nach oben gehen kann, verstärkt sich auch durch politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt bei vielen Marktteilnehmern“, ergänzt Freudenberg. Als neue Käufergruppe für diese Objekte fänden sich vor allem Family Offices. Diese Investoren suchten gut sanierte Objekte, die sie mit kaum ausgeprägtem Risikoprofil kaufen können, auch wenn dort nur geringe Renditen zu erwarten seien und der Kapitalerhalt im Vordergrund steht.
In besten Lagen läge der Kaufpreis nur selten über 5.000 EUR/m². „Der durchschnittliche Angebotspreis der Stadt liegt mit 2.875 EUR/m² rund 19 % unter dem Durchschnitt aller A-Städte“, berichtet der Marktexperte. In mittleren Lagen würden sich alteingesessene private Eigentümer für den Verkauf ihrer Objekte auf hohem Preisniveau entscheiden. Die Käufer, meist Kölner mit Immobilienerfahrungen, würden versuchen mit frischen Ideen neue Gewinnpotenziale zu schaffen. So würde beispielsweise in Kalk, Deutz und Nippes zunehmend studentisches Wohnen entwickelt. Vor allem durch den neuen Campus der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung in Kalk und der Technischen Hochschule in Deutz steigt die Nachfrage bei Studenten auch in diesen bisher weniger gefragten Regionen. Weiterhin würden auch Verkäufer aus Top-Lagen ihre Gewinne in mittleren Lagen reinvestieren, um ihre Renditemöglichkeiten zu erhöhen.
Wohnraumdruck bleibt hoch
Die Zahl der Baufertigstellungen stieg im Jahr 2018 zwar an, könne die Nachfrage jedoch weiterhin nicht decken. Viele Fertigstellungen lägen in weniger attraktiven Stadtrandlagen. Einzig in den rechtsrheinischen Hafengebieten in Deutz und Mülheim und der Parkstadt Süd entstünden mittelfristig spannende Zukunftsobjekte. Ein Blick auf die Angebotsmieten zeigt laut dem Marktreport im gesamten Stadtgebiet Steigerungen, wobei diese im Bezirk Innenstadt am höchsten ausfallen (+6,9%). Im bereits teuersten Bezirk erhöhte sich damit die Angebotsmiete auf 13,30 EUR/m². Die durchschnittliche Angebotsmiete der Stadt Köln stieg um 4,2 % auf 11,50 EUR/m².
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