UPDATE: Der Berliner Mietendeckel wurde mit Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes in Karlsruhe vom 15. April 2021 für ungültig erklärt.
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Stand 30.04.2020 | Das Gesetz zum Mietendeckel ist seit dem 23. Februar 2020 in Kraft. Welche Pflichten laut Gesetz regulär gelten und in den nächsten Wochen und Monaten auf Sie als Vermieter zukommen, haben wir für Sie zusammengefasst.
Reguläre Informationspflichten nach Mietendeckelgesetz
1. Ab sofort: Auskunft zur Berechnung der Mietobergrenze – an Neumieter und auf Verlangen
1. Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages, unaufgefordert
2. Auf Verlangen der Senatsverwaltung
Teilen Sie nachweisbar mit, welche Umstände für die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblich sind. Die zulässige Miete müssen Sie nicht mitteilen.
Angaben in Ihrer Auskunft:
- Stichtagsmiete
- Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung
- Ausstattung mit Sammelheizung und Bad
- Ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt
- Welche Modernisierung umgelegt wurde
- Ob eine Ausnahme vorliegt, wegen der das Gesetz nicht gilt
- Ob eine Ausnahmegenehmigung wegen eines Härtefalls vorliegt
- Welche der 5 Kriterien einer modernen Ausstattung vorliegen
> Zu den 5 Kriterien einer modernen Ausstattung: Nennen Sie die Kriterien sowohl, wenn sie in der Wohnung vorhanden sind, als auch, wenn sie nicht vorliegen:
-
Personenaufzug, schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbar
-
Einbauküche
-
Hochwertige Sanitärausstattung
-
Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
-
Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)
Definition „schwellenlos“: Laut SenSW sehen die
Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel vor, dass Barrieren von max. 2 cm Höhe zulässig sind. Es kann auch mehr als eine Barriere geben, jede darf dabei nur max. 2 cm hoch sein und die Barrieren dürfen nicht direkt hintereinanderliegen. Als Kriterium für das Merkmal gilt, dass keine unüberwindbaren Barrieren für einen Rollstuhl bzw. Rollator vorhanden sind.
Definition „Einbauküche“: Die Ausführungsvorschriften der SenSW sehen vor, dass eine Einbauküche Ober- und Unterschränke, Herd oder Kochfeld und Backofen, Dunstabzugshaube und Spüle beinhaltet.
Definition „hochwertige Sanitärausstattung“: Die Sanitärausstattung in Bad und WC (Badewanne, Dusche und Waschbecken einschließlich Armaturen, Toilette) muss hochwertig sein. Hochwertig bezieht sich auf die Qualität des Materials und dessen aufwändige Verarbeitung sowie den Preis. Auch besondere Ausführungen (zum Beispiel Rund- oder Eckbadewanne, Whirlpool) deuten auf Hochwertigkeit hin.
Definition „hochwertiger Bodenbelag“: Hochwertig bezieht sich auf Qualität (zum Beispiel hohe Abrieb- und/oder Trittfestigkeit, Aufbau beziehungsweise Dicke bei Parkett) und Preis: Der entsprechende Bodenbelag – hochwertiges Parkett, Naturstein, Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden bzw. Bodenbelag – muss sich dahingehend deutlich von einem Standardbodenbelag unterscheiden sowie in mehr als 50 Prozent der Wohnräume (ohne Küche und Bad/WC) vorhanden sein.
Definition „Energieverbrauchskennwert < 120 kWh/(m²a)“: Sie müssen in Ihrer Angabe nicht den genauen Energieverbrauchskennwert mitteilen. Geben Sie lediglich an, ob der Wert unter oder über dem Kriterium von 120 kWh/(m²a) liegt.
- Zur Ermittlung: Der Wert bezieht sich auf Energie für Heizung und Warmwasser. Bei dezentraler Warmwasserversorgung sind 20 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen.
- Für die Verwendung von Energiebedarfswerten gibt es im MietenWoG Bln keine Grundlage. Angaben dazu finden sich jedoch in den Ausführungsvorschriften: Bei Vorliegen eines Endenergiebedarfskennwerts ist die Energieverbrauchskennwert-Grenze um 20 % zu erhöhen. In diesem Fall gilt ein Grenzwert von 144 kWh/(m²a), der unterschritten werden muss.
Der Mietendeckel gilt nicht für:
- Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig waren
- Öffentlich geförderte Wohnungen
- Sonst dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten ehemaligen Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellt wird
- Wohnheime und Träger der Wohlfahrtspflege
- Wohnraum für Personen mit dringendem Wohnbedarf, Pflege- oder Teilhabebedarf
Zu beachten: Für Sozialwohnungen, die aus der Bindung fallen, gilt der Mietendeckel. In diesem Fall wird nicht die Stichtagsmiete, sondern die im Bindungszeitraum zuletzt vereinbarte Miete als Grundlage herangezogen.
Wann ein Bußgeld droht
Bei nicht vollständiger Auskunft, zum Beispiel, wenn Sie dem Mieter eines Hauses mit 20 Parteien nicht mitteilen, dass es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen handelt. Bei nicht richtiger Auskunft, wenn Sie zum Beispiel ein modernes Ausstattungskriterium als vorhanden angeben, dass in der Wohnung nicht vorliegt.
2. Ab sofort: Stichtagsmiete mitteilen – an Neumieter und auf Verlangen
Seit Inkrafttreten des Gesetzes zum 23. Februar 2020 sind Sie verpflichtet, die Miete zum Stichtag am 18. Juni 2019 schriftlich mitzuteilen:
1. Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages, unaufgefordert
Ergänzen Sie im Mietvertrag unter „Sonstiges“: „Die Nettokaltmiete am 18.06.2019 betrug … Euro“.
- Definition „Nettokaltmiete“: Diese umfasst Laut SenSW alle im Mietvertrag vereinbarten Zuschläge: für das Mobiliar, die teilgewerbliche Nutzung, Untermietzuschläge, sowie Garagen und Stellplätze ohne gesonderten Mietvertrag. Nicht erfasst sind die Betriebskosten und die Mietkaution.
2. Auf Verlangen des Mieters
Informieren Sie Ihre Mieter schriftlich mit Originalunterschrift.
Informieren Sie Ihre Mieter schriftlich mit Originalunterschrift.
- Bei wiederholtem Verlangen nach Auskunft können Sie laut SenSW auf die bereits erteilte Auskunft verweisen, solange diese noch aktuell ist.
- Wenn die Wohnung am Stichtag nicht vermietet war, teilen Sie nur mit, dass am Stichtag keine Vermietung bestand.
- Wenn am Stichtag keine Nettokaltmiete vereinbart war: War eine Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete vereinbart, teilen Sie mit, dass am Stichtag keine Nettokaltmiete mit oder ohne Zuschlägen vereinbart war. Im Fall von Bruttokaltmieten sind laut SenSW die konkreten Betriebskosten zu berücksichtigen. Die Umrechnung kann analog zu den Mietspiegelberechnungen erfolgen.
Die Ausführungsvorschriften der SenSW erläutern hierzu: Bei Mietverträgen, in denen keine Nettokaltmiete vereinbart ist, muss der Vermieter bei Bedarf und auf Verlangen der zuständigen Stellen den Mietern den Nettomietbetrag nennen sowie die Daten der Berechnungsgrundlage zur Verfügung stellen.
3. Bis 23. April 2020: Auskunft an alle Mieter zur Berechnung der Mietobergrenze
Innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, d.h. bis zum Ablauf des 23. April 2020, sind Sie verpflichtet, die Bestandsmieter darüber zu informieren, wie sich die Mietobergrenze berechnet.
- Geben Sie alle unter Punkt 2 aufgeführten Angaben in Ihrer Auskunft an
- Hinzu kommt die Angabe der Wohnlage (einfach, mittel, gut)
Bis die laut Gesetz zu erlassende Wohnlagenkarte vorliegt, kann die Wohnlage anhand des Adressverzeichnisses zum Mietspiegel 2019 bestimmt werden (laut Ausführungsvorschriften SenSW, Stand 17.04.2020).
4. Innerhalb von 3 Monaten: Anzeige von Mieterhöhungen nach Modernisierung an IBB
Für Modernisierungen, die zwischen dem Stichtag am 18.06.2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23.02.2020 erfolgt sind, erhöht sich die laut Mietendeckel zulässige Miete um bis zu 1 Euro/qm. Melden Sie innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die Mieterhöhung nach Modernisierung an die Investitionsbank Berlin (IBB).
Die Meldung an die IBB erfolgt online. Eine Modernisierungsanzeige können Sie hier stellen.
Welche Modernisierungen grenzwerterhöhend sind:
- Gesetzlich verpflichtete Modernisierungen
- Wärmedämmung des Gebäudes, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke, des Daches
- Nutzung erneuerbarer Energien
- Energetische Fenstererneuerung
- Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung
- Aufzugsanbau
- Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau
Zu beachten bei einer Wiedervermietung von Wohnraum nach Modernisierung: Um eine Erhöhung der Mietobergrenze um bis zu 2 Euro/qm zu vermeiden, dürfen die oben unter Punkt 1.2. genannten 5 modernen Ausstattungsmerkmale nicht zusätzlich umgelegt werden.
5. In 9 Monaten: Mieten senken im Bestand
Neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels sind überhöhte Mieten aus Bestandsverträgen zu senken.
Eine Miete ist laut Gesetz überhöht, wenn sie nach Berücksichtigung der Wohnlage um mehr als 20% über der zulässigen Mietobergrenze liegt.
Reihenfolge zur Berechnung:
1. Mietobergrenze nach Tabelle
2. +10% bei Wohnung im Ein- oder Zweifamilienhaus
3. +1 Euro/qm bei 3 von 5 vorhandenen Kriterien einer modernen Ausstattung
- Personenaufzug, schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbar
- Einbauküche
- Hochwertige Sanitärausstattung
- Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)
4. +/- Zu- und Abschläge nach Wohnlage
- -28 Cent/qm einfache Lage
- -9 Cent/qm mittlere Lage
- +74 Cent/qm gute Lage
Bis die laut Gesetz zu erlassende Wohnlagenkarte vorliegt, kann die Wohnlage anhand des
Adressverzeichnisses zum Mietspiegel 2019 bestimmt werden (laut Ausführungsvorschriften SenSW, Stand 17.04.2020).
= Zulässige Mietobergrenze
5. +20% Toleranz
Wann ein Bußgeld droht: Wer ohne Genehmigung die Zahlung einer höheren als der zulässigen Miete fordert, in Form einer Mahnung oder Zahlungsklage, riskiert ein Bußgeld bis zu 500.000 Euro. Sollte das Bundesverfassungsgericht das Gesetz aufheben, können aufgelaufene Mietrückstände ohne Bußgeldrisiko nachgefordert werden.
6. Neuvermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes
Vermietungen nach Inkrafttreten des Mietendeckels richten sich nach dem jeweils geringeren Wert:
- entweder nach der Stichtagsmiete
Liegt die Stichtagsmiete unter 5,02 Euro und sind 2 von 5 modernen Ausstattungskriterien vorhanden, kann die Neuvermietung bis zu 1 Euro/qm erhöht werden, auf maximal 5,02 Euro.
- oder nach der Mietentabelle
Hinzu kommt dann ggf. eine Erhöhung nach Modernisierung (siehe Punkt 4) bis zu 1 Euro/qm.
Es gilt die oben aufgeführte Reihenfolge zur Berechnung, mit einem Unterschied:
Bei Vermietung nach dem 23. Februar 2020 gibt es keine 20% Toleranz über der Mietobergrenze (siehe Punkt 5).
Ergänzende Einnahmen
- Keine Erhöhung der Mietobergrenze durch Möblierung oder Teilgewerbe.
- Keller und Stellplätze können separat vermietet werden.
Mietendeckel in Berlin – strategische Beratung
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Ulrich Blaeser
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