FAQ zum Mietendeckel in Berlin – Die häufigsten Fragen und Antworten in der Übersicht

UPDATE: Der Berliner Mietendeckel wurde mit Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes in Karlsruhe vom 15. April 2021 für ungültig erklärt.

Alles zur aktuellen Entwicklung finden Sie hier.

Stand 5. Mai 2020 | Am 30. Januar 2020 hat die Koalition in Berlin das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ verabschiedet. Damit ist der Mietendeckel am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Was das Gesetz für Berliner Eigentümer und Vermieter bedeutet, erfahren Sie in unseren Fragen & Antworten zum Mietendeckel.

Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel?

Die Regelungen des Mietendeckels gelten nur für Wohnungen des preisfreien Wohnraums. Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungen), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden oder die aus ehemals dauerhaft unbewohnbarem und unbewohntem Wohnraum, mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand, für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden, sind von der Regelung ausgenommen.

Ebenfalls ausgenommen ist Gewerberaum, der mit erheblichem Aufwand in Wohnraum umgebaut und umgewidmet wird.

Für Sozialwohnungen, die aus der Bindung fallen, gilt der Mietendeckel – in diesem Fall nicht die Stichtagsmiete, sondern die im Bindungszeitraum zuletzt vereinbarte Miete.

Im Gesetz heißt es „Miete im Sinne des Mietendeckels“ – was bedeutet das?

Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist gemäß § 3 Abs. 4 die Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser) gemeint, einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände.

Bei Mietverträgen, in denen keine Nettokaltmiete vereinbart ist, muss der Vermieter bei Bedarf und auf Verlangen der zuständigen Stellen den Mietern den Nettomietbetrag nennen sowie die Daten der Berechnungsgrundlage zur Verfügung stellen.

Wie lange gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.

Kann ich jetzt noch die Miete erhöhen?

Stichtag für das "Einfrieren“ der Miete ist der Zeitpunkt des Senatsbeschlusses am 18. Juni 2019. Das heißt: Nach Inkrafttreten des Gesetzes ist bei Wiedervermietung diejenige Miete die Ausgangsbasis, die zum Stichtag wirksam vereinbart war. 

Grundsätzlich kann mit dem Nachmieter eine Miete in selber Höhe vereinbart werden. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn diese die Obergrenze nach § 5 MietenWoG nicht überschreitet.

Wenn die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieterwechsel stattgefunden hat, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete „eingefroren“.

Wie viel Miete darf ich als Vermieter verlangen?

Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben. Die Mietobergrenzen ergeben sich aus der Tabelle des Gesetzes und sind entsprechend der Baualtersklassen und Ausstattung gestaffelt. Darüber hinaus sind Zuschläge zulässig. Für modern ausgestattete Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro. Dabei ist nur die Ausstattung maßgeblich, die vom Vermieter gestellt wird. Eine moderne Ausstattung liegt laut Mietentabelle des Gesetzes vor, wenn der Wohnraum mindestens 3 von 5 Merkmalen aufweist:

• Personenaufzug, schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbar,
• Einbauküche, 
• hochwertige Sanitärausstattung,
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, 
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

Die Mietobergrenzen erhöhen sich ebenfalls um einen Zuschlag von 10 Prozent, wenn der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen liegt.
Damit gilt für die Berechnung der zulässigen Miete: Obergrenze laut Mietentabelle + oben aufgeführte Zuschläge.

Detaillierte Definitionen zu den 5 Kriterien einer modernen Ausstattung, wie sie die Ausführungsvorschriften der SenSW vorgeben, finden Sie in unserer Checkliste für Eigentümer und Vermieter.

Wie viel Miete darf ich bei einer Wiedervermietung verlangen?

Wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wird, verbietet es das Gesetz, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen. Liegt die eingefrorene Miete oberhalb der für die Wohnung maßgeblichen Mietobergrenze (Mietentabelle), darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen. Bei der Mietobergrenze ist gegebenenfalls der Zuschlag für moderne Ausstattung und Modernisierung zu berücksichtigen. Bei Wohnungen, deren Vormiete weniger als 5,02 Euro/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens 3 der folgenden 5 Merkmale vorhanden sind:

• Personenaufzug, schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbar,
• Einbauküche,
• hochwertige Sanitärausstattung, 
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, 
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m²a).
  

Wann gilt eine Miete als überhöht und wann ist sie zu senken?

Eine Miete ist überhöht und damit unzulässig, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt.

Hinzu kommen entsprechende Zu- und Abschläge:

• Wohnungen in einfacher Wohnlage -0,28 Euro 
• Wohnungen in mittlerer Wohnlage -0,09 Euro 
• Wohnungen in guter Wohnlage + 0,74 Euro

Das Gesetz verbietet es, eine höhere Miete anzunehmen. Allerdings gilt dieses Verbot erst neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwacht die Einhaltung des Verbotes, d.h. sie kann von Amts wegen bei Kenntnis eines Vergehens dagegen vorgehen.

Bis die laut Gesetz zu erlassende Wohnlagenkarte vorliegt, kann die Wohnlage anhand des Adressverzeichnisses zum Mietspiegel 2019 bestimmt werden.

Sind Modernisierungen weiterhin möglich? Inwiefern können diese auf die Miete umgelegt werden?

Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen und deren Umlage auf die Miete sind bis maximal 1 Euro pro Quadratmeter zulässig. Dies gilt auch bei mehrfachen Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes. Voraussetzung ist, dass Vermieter die erhöhte Miete bei der Investitionsbank Berlin (IBB) anzeigen. Die Meldung an die IBB erfolgt online. Eine Modernisierungsanzeige können Sie hier stellen.

Zu beachten bei Wiedervermietung nach einer umlagefähigen Modernisierung: Die oben genannten 5 modernen Ausstattungsmerkmale dürfen nicht zusätzlich umgelegt werden, um eine Erhöhung der Mietobergrenze um bis zu 2 Euro/qm zu vermeiden.

Welche Modernisierungen sind erlaubt? 

Modernisierungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet ist: 

• zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,

• zur Nutzung erneuerbarer Energien,
• zur energetischen Fenstererneuerung, 
• zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
• zum Aufzugsanbau oder 
• zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Für darüber hinausgehende Modernisierungskosten können Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist dann jedoch nicht zulässig.

Welche Möglichkeiten habe ich als Eigentümer, wenn die zulässige Miete auf Dauer zu Verlusten oder zur Substanzgefährdung führt?

In Ausnahmefällen kann die IBB eine höhere zulässige Miete genehmigen. Voraussetzung ist das Vorliegen einer unbilligen Härte. Diese liegt insbesondere dann vor, wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Immobilie führen würde. 

Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Immobilie für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen.

Zu beachten ist, dass eine Härtefallregelung nur in Betracht kommt, wenn die Ursache eines Härtefalls im MietenWoG liegt. Ein Härtefall ist auch nur möglich, wenn sein Eintritt nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Das heißt, dass nicht eintreffende Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, steigende Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, sowie Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen, keinen Härtefall begründen.

Einen Härtefallantrag an die IBB können Sie hier stellen.

Welche Informationspflichten habe ich als Vermieter?

Vermieter haben den Mietern innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die Höhe der Stichtagsmiete am 18. Juni 2019 haben die Vermieter den Mietern auf Verlangen mitzuteilen. Vor Vertragsabschluss müssen Vermieter den zukünftigen Mietern beides unaufgefordert mitteilen.

Details zu den Informationspflichten nach dem Mietendeckelgesetz finden Sie in unserer Checkliste für Eigentümer und Vermieter.

Wie werden Verstöße bestraft?

Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 Euro verhängt werden.

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Dieser Artikel ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl dieser Artikel mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann dieser Artikel nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG und/oder eines anderen Engel & Völkers Lizenznehmers wird ausgeschlossen.