14. August 2024 | Wohn- und Geschäftshäuser (WGH) rücken vermehrt in den Fokus der Berliner Immobilienbranche. Wir sprachen mit Christopher Koch, Managing Director bei Nox Capital, über mögliche Markteinstiege und Zukunftsaussichten in diesem Bereich.
Nox Capital gehört zu den größten inhabergeführten Bestandsimmobilien-Unternehmen in Deutschland. Das Team ist teils seit mehr als 30 Jahren am Markt aktiv und ist ein Private Equity Real Estate Spezialist für Wohn- und Geschäftshäuser, insbesondere Bestandsimmobilien, in Berlin sowie großen und mittelgroßen deutschen Städten.
Christopher Koch: „Wir sehen durchaus einen Wandel. Nach über einem Jahrzehnt kontinuierlicher Preissteigerungen verzeichnete der Gutachterausschuss Mitte 2022 eine Trendumkehr. Von 2022 auf 2023 sind sowohl die Anzahl der Verkäufe als auch die Investmentumsätze je nach Segment um 20 bis 30 Prozent gesunken. Die Unsicherheit bei Käufern und Verkäufern ist groß, was zu einer spürbaren Zurückhaltung führt. Als Spezialisten für Wohn- und Geschäftshäuser konzentrieren wir uns darauf, auch diese volatile Phase bestmöglich zu navigieren.“
„Aufgrund der geringeren Konkurrenz lässt sich derzeit wieder gut verhandeln. Unsere Pipeline ist gut gefüllt. Das eröffnet uns und unseren Kunden attraktive Möglichkeiten. Wir sehen den aktuellen Zeitpunkt als besonders günstig für den Einstieg in den Markt. Berlin bietet darüber hinaus zahlreiche Vorteile, wie ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum, ein geringes Leerstandsrisiko, den „Hauptstadtbonus“, eine zunehmende Internationalisierung und eine Vielzahl attraktiver Arbeitgeber.“
„Aktuell sind die Bedingungen für Käufer äußerst vorteilhaft. Dennoch könnte diese vorteilhafte Konstellation aus Preis, Angebotsvielfalt und Verhandlungsbereitschaft bald enden. Daher würden wir insbesondere Käufern mit ausreichendem Eigenkapital empfehlen, ernsthaft über den Erwerb von Immobilien, speziell Wohn- und Geschäftshäusern, in Berlin nachzudenken.“
„Langfristig sehen wir ihn als äußerst stabil, potentialreich und attraktiv. Nachdem die Preise in den vergangenen Monaten in fast allen Bezirken nachgegeben hatten, stabilisieren sie sich aktuell auf einem niedrigeren Niveau und zeigen in einigen Bezirken bereits wieder leicht steigende Tendenzen. Stabilisierend wirken steigende Mieten und die Erwartung, dass die Europäische Zentralbank die Leitzinsen nochmals senken wird. Der anhaltende Wohnraummangel in Berlin und der kontinuierliche Zuzug sorgen dafür, dass das Mietniveau hoch bleibt und keine Entspannung auf dem Mietmarkt in Sicht ist. Das lässt wenig Spielraum für weitere Preissenkungen.
„Ja. Die Rahmenbedingungen sind sehr gut: Die Bevölkerung wächst, die Wirtschaft ist stabil und Berlin ist Deutschlands größte Universitätsstadt. Zudem besteht ein erheblicher Wohnraummangel von rund 100.000 Wohnungen.“
„Fast die gesamte Stadt ist attraktiv für Investitionen, wobei die genaue Lage vom Budget, von der Investitionsstrategie und den individuellen Plänen abhängt. Ein besonders interessantes Potenzial sehen wir in unsanierten Wohn- und Geschäftshäusern. Diese Immobilien energetisch zu sanieren und zu repositionieren kann nicht nur wirtschaftlich attraktiv sein, sondern auch einen wichtigen gesellschaftlichen Mehrwert schaffen, wenn die Energieeffizienz verbessert wird. Das ist sowohl ökologisch als auch finanziell sinnvoll.“
„In Berlin lebt nur jeder Sechste im eigenen Zuhause, eine der niedrigsten Quoten in Deutschland. Das Interesse der Mieter, Eigentum zu erwerben, wächst jedoch. Der Kauf von Mietwohnungen ist eine kostengünstige Alternative zum Neubau und ermöglicht es, im gewohnten Umfeld zu bleiben.“
„Lokale politische Entscheidungen zur Regulierung des Mietmarkts bleiben leider unberechenbar. Auch für uns. Berlin hat in den vergangenen 20 Jahren durch Binnenmigration und internationale Zuzüge viele Transformationen erlebt. Statt auf Neubau konzentrierten sich politische Maßnahmen auf die Kappung der Bestandsmieten, was zu einem Angebotsmangel führte. Die umfassende Mietregulierung, der gescheiterte Mietendeckel und seine Folgen haben die Knappheit weiter verschärft und Eigentümer in den Verkauf oder in die befristete, möblierte Vermietung gedrängt.
Eine Lockerung der gesetzlichen Vorgaben, etwa durch eine bundeseinheitliche Kappungsgrenze von 20 Prozent oder einen echten Mietspiegel, könnte den Markt beleben und die Verfügbarkeit von Wohnungen verbessern. Wir verfolgen die Strategie unsere Gebäude energetisch zu sanieren und die Einheiten auf einen nachhaltigen Stand zu bringen.“
„In der Regel unterscheiden wir zwischen den Risikoklassen Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic. Die Einstufung basiert auf Faktoren wie Lage, Mieterstruktur, Einkommen, Wertsteigerung, Fremdkapitalquote und Renditeerwartung. Wir fokussieren uns primär auf Value-Add-Investitionen. Dabei handelt es sich häufig um Bestandsgebäude, die verbessert und anschließend an eine andere Käuferschaft veräußert werden können. Durch ein diversifiziertes Portfolio von Bestandsimmobilien minimieren wir Risiken im Vergleich zu Entwicklungs- und Neubauprojekten erheblich. Ein optimal aufgestelltes Immobilienportfolio kann traditionelle Anlageklassen wie Aktien und Anleihen hervorragend ergänzen und zur Diversifikation beitragen.
„Sie spielen eine sehr zentrale Rolle, da sie meistens ein geringeres Risikoprofil als rein gewerbliche Immobilien aufweisen. Die Herausforderung besteht darin, die besten Immobilieninvestments zu identifizieren. Dafür sind immobilienspezifisches Know-how, langjährige Erfahrung im Immobilien-Management und ein gutes Netzwerk essenziell.“
Öffnungszeiten:
Mo - Fr von 9 bis 18 Uhr