16. Dezember 2024 | Im kommenden Jahr stehen Immobilieneigentümer zahlreiche gesetzliche Neuerungen und Fristen bevor, die es zu beachten gilt. Besonders im Fokus steht dabei das Thema Energieeffizienz, das sowohl Vermieter als auch Eigentümer vor neue Herausforderungen stellt.
Neue Grundsteuer tritt in Kraft: Ab 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG), die auf einer neuen Berechnungsgrundlage basiert und zu höheren Kosten für Eigentümer führen kann.
Der CO₂-Preis steigt: Die CO₂-Abgabe für fossiles Heizen wird um 20 Prozent erhöht, was zu höheren Heizkosten führt. Konkret steigt der Preis von 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne CO₂.
Verbrauchsabrechnung für Wärmepumpen: Mit dem Wegfall des Wärmepumpenprivilegs im Oktober 2024 sind Vermieter verpflichtet, Heizkosten bei installierten Wärmepumpen verbrauchsabhängig abzurechnen. Dies bedeutet, dass auch für Wärmepumpen nun die Installation von Verbrauchserfassungsgeräten vorgeschrieben ist, und die Abrechnung muss den Vorgaben des § 7 Heizkostenverordnung entsprechen. Für die Umsetzung dieser Regelung gilt eine Übergangsfrist bis zum 30. September 2025. Bis zu diesem Datum müssen die erforderlichen Verbrauchserfassungsgeräte installiert sein.
Installationspflicht für Smart Meter Gateways (SMGW): Ab 2025 gibt es in drei Fällen eine Einbaupflicht für Smart Meter. Die Regelung betrifft
Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG): Im Januar tritt eine Vorgabe des GEIG in Kraft, die sowohl Bauherren als auch Eigentümer betrifft: Ab 2025 müssen alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens einen Ladepunkt für Elektrofahrzeuge bieten.
Installationspflicht von Solaranlagen: Hier gibt es keine bundesweite Regelung. Seit Januar 2023 gilt in Berlin eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen bei Neubauten sowie bei größeren Dachumbauten an bestehenden Wohngebäuden, wie beispielsweise Dachaufstockungen oder -sanierungen. Dabei muss mindestens 30 Prozent der Dachfläche für die Nutzung von Solarenergie vorgesehen werden. Ausgenommen von dieser Regelung sind Dächer mit einer Fläche von weniger als 50 Quadratmetern.
Seit Juni 2024 sind in Brandenburg gewerbliche Neubauten mit einer Dachfläche von mindestens 50 Quadratmetern verpflichtet, mindestens 50 Prozent der Dachfläche mit Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlagen auszustatten. Diese Vorgabe gilt ebenfalls für Dachsanierungen an bestehenden gewerblichen Gebäuden. Private Immobilien sind von dieser Regelung ausgenommen. Für beide Bundesländer ist für 2025 keine Änderung vorgesehen, in Nordrhein-Westfalen, Bayern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen wird die Solarpflicht 2025 ausgeweitet.
Strengere Regeln für Kamin- und Holzöfen: Für Kamin- und Holzöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden, treten ab 2025 neue Vorgaben der Bundesimmissionsschutzverordnung in Kraft. Diese sehen Grenzwerte von 0,15 Gramm Feinstaub und 4 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter vor.
Geräte, die diese Anforderungen nicht erfüllen, müssen entweder durch moderne Modelle ersetzt oder mit Feinstaubfiltern nachgerüstet werden. Ofenbesitzer sollten prüfen, ob ihre Anlagen betroffen sind, und rechtzeitig entsprechende Maßnahmen ergreifen – sonst drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Einführung dynamischer Stromtarife durch Energieversorger: Ab 2025 sind alle Energieversorger in Deutschland verpflichtet, dynamische Stromtarife anzubieten. Der tatsächliche Preis wird dabei von den Strombörsenpreisen bestimmt, die Schwankungen unterliegen.
Auslaufen der Mietpreisbremse: Die derzeit geltende Mietpreisbremse läuft spätestens am 31. Dezember 2025 aus und ist aktuell in 13 Bundesländern in Kraft. In Berlin endet die Regelung bereits am 31. Mai 2025, soll vom aktuellen Senat aber voraussichtlich bis zum 31.12.2025 verlängert werden. Weitere Bundesländer folgen: Baden-Württemberg, Hamburg und Nordrhein-Westfalen zum 30. Juni, Mecklenburg-Vorpommern zum 30. September, Rheinland-Pfalz am 7. Oktober, Hessen am 25. November und Bremen am 30. November. In Thüringen, Sachsen, Niedersachsen, Bayern und Brandenburg bleibt die Mietpreisbremse bis zum Jahresende 2025 bestehen.
Auslaufen des Aufteilungsverbots: Ein weiterer wichtiger Termin im Jahr 2025 betrifft das Ende des sogenannten Aufteilungsverbots. Dieses wurde im Dezember 2021 eingeführt, um die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten zu regulieren. Aktuell ist vorgesehen, dass die Regelung am 31. Dezember 2025 ausläuft. Häuser könnten dann wieder ohne behördliche Genehmigung grundbuchlich aufgeteilt werden. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass das Verbot angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage verlängert oder angepasst wird. Immobilieneigentümer sollten diese Entwicklung aufmerksam verfolgen und frühzeitig planen, um von den geänderten Rahmenbedingungen gegebenenfalls zu profitieren.
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