Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat am 15. April 2021 den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt. Das Land Berlin habe seine Gesetzgebungskompetenz überschritten – womit das Gesetz von Beginn an nichtig ist/war. Durch die aktuelle Situation können Vermietern durch den Mietendeckel bedingte Minderungen Nachzahlungsansprüche entstanden sein. Diese können sie geltend machen, müssen es aber nicht. Es obliegt dem Vermieter, ganz oder teilweise zu verzichten und gegebenenfalls Zahlungserleichterungen, wie Ratenzahlungen anzubieten.
1. Mietrückstände sind vom Vermieter erlaubt
Viele Vermieter haben ihre Mieter darauf hingewiesen, dass ab Inkrafttreten des Mietendeckels eine reduzierte Miete zu zahlen sei. Dabei haben sie darauf aufmerksam gemacht, dass der Mietendeckel verfassungswidrig sein dürfte und damit ungültig wäre. Aufgrund der Ungültigkeit haben sie sich vorbehalten, die Differenzbeträge aus der Reduktion nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes, mit der der Mietendeckel für nichtig erklärt wird, geltend zu machen. Dieser Fall liegt nun vor und die Differenzbeträge können nun geltend gemacht werden.
2. Mit dem Vermieter nicht abgestimmte Mietrückstände
Mit Inkrafttreten des Gesetzes haben Mieter teilweise die Miete von sich aus gemindert. Dies geschah zwar in gutem Glauben gesetzeskonform zu handeln, war es, mit Kippen des Deckels, aber nicht. Damit können auch diese rückständigen Differenzbeträge nun geltend gemacht werden.
3. Vom Vermieter eingerichtetes Kautionsmodell
Viele Vermieter haben aufgrund der unklaren Rechtslage, mit ihren Mietern ein so genanntes Kautionsmodell umgesetzt. Hier hat der Mieter seine Miete auch nach Inkrafttreten des Mietendeckels in voller Höhe an den Vermieter gezahlt. Der Vermieter hat jedoch nur den Teil der Miete einbehalten, der im Rahmen des Mietendeckels vorgesehen war. Der Differenzbetrag wurde für den Mieter auf dessen Kautionskontoverwahrt um ggf. für eben diese Nachzahlungsansprüche, die sich aus der geänderten Rechtslage ergeben, vorbereitet zu sein.
Erhöhungsbeträge aus Mieterhöhungen konnten bislang nicht geltend gemacht werden. Das ist nun ebenfalls wieder grundsätzlich möglich.
Auch Mieterhöhungen auf Grundlage von Staffel- und Indexmieten stand der Mietendeckel bislang entgegen. Auch diese sind nun grundsätzlich wieder möglich.
Sollte ein Verwaltungsakt erlassen sein, muss das Rechtsmittel fortgeführt werden, um die Bestandskraft zu verhindern. Nur ohne Verwaltungsakt ist der Tatbestand erledigt und kann ad acta gelegt werden.
Hier sehen Fachleute momentan keine Ansatzpunkte, um Amtshaftungsansprüche gegen das Land Berlin, einzelne Behörden oder Politiker durchzusetzen. Ob ggf. Schadenersatzansprüche gegen einzelne Mieter geltend gemacht werden können, bleibt ebenfalls fraglich.
Mit Kippen des Mietendeckels gilt nun der Mietspiegel 2019 – allerdings ist dieser nur noch bis Ende April 2021 qualifiziert. Ein gültiger Mietspiegel ist jedoch die Voraussetzung für die Berechnung von Mieten und Mieterhöhungen. Da es sich beim Mietspiegel 2019 nicht um einen neu erstellten Mietspiegel, sondern eine Fortschreibung des 2017er Mietspiegels handelt, kann dieser nicht abermals fortgeschrieben werden. Unglücklicherweise hat der Berliner Senat keinen neuen Mietspiegel in Auftrag gegeben. Am 6. Mai 2021 wird er dennoch einen Mietspiegel 2021 erlassen. Dieser basiert auf dem Mietspiegel 2019, der mit dem Verbraucherindex fortgeschrieben wurde. Damit ist der Mietspiegel 2021 jedoch nicht qualifiziert und bildet keine verlässliche Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Diese Zusammenfassung ersetzt keine Rechtberatung. Sie gilt lediglich der Orientierung.
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