Am 17. April 2020 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Ausführungsvorschriften zum „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ im Amtsblatt für Berlin veröffentlicht. Diese führen Interpretationsfragen zum sogenannten Mietendeckel-Gesetz genauer aus und legen den Rahmen fest, in dem sich die Verwaltung bewegen soll. Gerichte sind nicht an die Ausführungsvorschriften gebunden. Außerdem wird die Höhe der Bußgelder konkretisiert.
Im Folgenden haben wir die wesentlichen Inhalte der Ausführungsvorschriften für Sie zusammengefasst. Den gesamten Wortlaut der Veröffentlichung finden Sie hier.
Bei Sozialwohnungen, die aus der Bindung fallen, gilt die „letzte“ vereinbarte Miete
Nach § 1 MietenWoG Bln findet dieses Gesetz auf Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus keine Anwendung, solange Belegungs- und Mietpreisbindungen existieren.
Für Sozialwohnungen, die aus der Bindung fallen, gilt der Mietendeckel. In diesem Fall wird nicht die Stichtagsmiete, sondern die im Bindungszeitraum zuletzt vereinbarte Miete als Grundlage herangezogen.
Bei Umbau und Umwidmung von Gewerberaum in Wohnraum zählt die erstmalige Bezugsfertigkeit als Wohnung
Dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der zu Wohnzwecken mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand und Kosten wiederhergestellt wird, und dessen Wiederherstellung nach dem 1. Januar 2014 erfolgt ist, wird nach der Ausführungsvorschrift als Neubau eingeordnet. Voraussetzung ist eine Unbewohnbarkeitsbescheinigung des zuständigen Bezirksamts, die vor den baulichen Maßnahmen vorliegen muss. Nach Abschluss der Arbeiten sind die Kosten der Maßnahmen nachzuweisen.
Diese Ausnahme bezieht sich nicht nur auf die Erstvermietung, sondern auf alle Regelungen des Gesetzes.
Ebenfalls vom Anwendungsbereich ausgenommen ist Gewerberaum, der mit erheblichem Aufwand in Wohnraum umgebaut und umgewidmet wird.
Definition der Miete: Bruttomietverträge müssen „nettoisiert“ werden
Bei Mietverträgen, in denen keine Nettokaltmiete vereinbart ist, muss der Vermieter bei Bedarf und auf Verlangen der zuständigen Stellen den Mietern den Nettomietbetrag nennen sowie die Daten der Berechnungsgrundlage zur Verfügung stellen.
Die Wohnlage definiert bis auf Weiteres das Adressverzeichnis des Mietspiegels 2019
Das Gesetz ergänzt nach Wohnlage Zu- oder Abschläge:
Bis die laut Gesetz zu erlassende Wohnlagenkarte vorliegt, kann die Wohnlage anhand des Adressverzeichnisses zum Mietspiegel 2019 bestimmt werden.
Definition moderne Ausstattung:
Nach dem Gesetz zum Mietendeckel erhöht sich bei Vorliegen einer modernen Ausstattung des Wohnraums die Mietobergrenze um 1 Euro. Dabei ist nur die Ausstattung maßgeblich, die vom Vermieter gestellt wird. Wohnraum gilt als modern ausgestattet, wenn dieser wenigstens 3 der folgenden 5 Merkmale aufweist:
• Schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
Der Personenaufzug muss von der Wohnung und vom Hauseingang schwellenlos erreichbar sein. Als Kriterium gilt, dass keine unüberwindlichen Barrieren für einen Rollstuhl oder Rollator vorhanden sind. Barrieren von maximal 2 cm Höhe sind zulässig. Es kann auch mehr als eine Barriere geben; dabei darf jede nur maximal 2 cm hoch sein und die Barrieren dürfen nicht direkt hintereinanderliegen.
• Einbauküche
Eine Einbauküche beinhaltet Ober- und Unterschränke, Herd oder Kochfeld und Backofen, Dunstabzugshaube und Spüle.
• Hochwertige Sanitärausstattung
Die Sanitärausstattung in Bad und WC (Badewanne, Dusche und Waschbecken einschließlich Armaturen, Toilette) muss hochwertig sein. Hochwertig bezieht sich auf die Qualität des Materials und dessen aufwändige Verarbeitung sowie den Preis. Auch besondere Ausführungen (zum Beispiel Rund- oder Eckbadewanne, Whirlpool) deuten auf Hochwertigkeit hin.
• Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
Hochwertig bezieht sich auf Qualität (zum Beispiel hohe Abrieb- und/oder Trittfestigkeit, Aufbau beziehungsweise Dicke bei Parkett) und Preis: Der entsprechende Bodenbelag – hochwertiges Parkett, Naturstein, Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden bzw. Bodenbelag – muss sich dahingehend deutlich von einem Standardbodenbelag unterscheiden sowie in mehr als 50 Prozent der Wohnräume (ohne Küche und Bad/WC) vorhanden sein.
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
Der Energieverbrauchskennwert muss kleiner sein als 120 kWh/(m²a). Der Wert bezieht sich auf Energie für Heizung und Warmwasser. Bei dezentraler Warmwasserversorgung sind 20 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen.
Für die Verwendung von Energiebedarfswerten gibt es im MietenWoG Bln keine Grundlage. Angaben dazu finden sich jedoch in den Ausführungsvorschriften:
Bei Vorliegen eines Endenergiebedarfskennwerts ist die Energieverbrauchskennwert-Grenze um 20 % zu erhöhen. In diesem Fall gilt ein Grenzwert von 144 kWh/(m²a), der unterschritten werden muss.
Die Nachweispflicht liegt beim Vermieter.
Bei Wiedervermietung nach Modernisierung keine „doppelte“ Erhöhung wegen moderner Ausstattung
Erfolgt die Wiedervermietung von Wohnraum nach Modernisierung, erhöht sich die zulässige Mietobergrenze um insgesamt höchstens 1 Euro/qm. Die oben genannten 5 modernen Ausstattungsmerkmale dürfen nicht zusätzlich umgelegt werden, um eine Erhöhung der Mietobergrenze bei Wiedervermietung nach Modernisierung um bis zu 2 Euro/qm zu vermeiden.
Umlagefähig (nach § 7 MietenWoG Bln) sind Modernisierungen:
Mieterhöhung von 1,3 % ab 2022 muss BGB-konform sein
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