Berlin nimmt in Deutschland aktuell eine Ausnahmestellung ein: Keine andere Stadt entfaltet derzeit solch eine Dynamik wie die Hauptstadt. Alleine von 2012 bis 2017 gewann die Spreemetropole über 240.000 Neubürger hinzu. Ein besonderer Treiber dieser Entwicklung ist die Tech-Industrie mit ihrer Start-up-Szene. Dieses überproportionale Wachstum bei Bevölkerung, Kaufkraft sowie auf dem Arbeitsmarkt strahlt unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus. Mit 1.046 registrierten Verkäufen zeigte sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser 2017 auf einem ähnlich stabilen Niveau wie im Vorjahr. Hingegen stieg das Geldvolumen um ganze 7 % auf rund 4,38 Mrd. EUR an. Im Durchschnitt wechselte somit ein Objekt für rund 4,19 Mio. EUR den Besitzer. Die Ergebnisse des Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser belegen erneut den deutlichen Nachfrageüberhang auf dem Berliner Zinshausmarkt.
Traditionell konzentriert sich ein Großteil der Verkäufe in Berlin auf die Innenstadtbezirke innerhalb der Berliner Ringbahn. So wechselten alleine in Charlottenburg Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von 323,5 Mio. EUR den Besitzer. Während im Vorjahr jedoch noch 54 % des registrierten Geldvolumens auf diese bevorzugten Lagen entfielen, waren es 2017 nur noch lediglich 50 %. Da das Angebot in Trendbezirken wie Prenzlauer Berg oder Schöneberg stark begrenzt ist, erweitern viele Investoren ihren räumlichen Anlagefokus und suchen vermehrt im gesamten Stadtgebiet nach lohnenden Investitionsmöglichkeiten. Von diesen Ausweichbewegungen profitieren beispielsweise Bezirke wie Steglitz im Süden oder Pankow im Norden. Die deutlich ansteigenden Angebotsmieten von teilweise mehr als 7 % innerhalb eines Jahres verdeutlichen, dass sich in diesen dezentralen Lagen noch erhebliche Wertsteigerungspotenziale vorfinden lassen.
Die enormen Aufholeffekte führten in den vergangenen Jahren zu deutlich anziehenden Quadratmeterpreisen sowie Rohertragsfaktoren. Unter dem 21-Fachen der Jahresnettokaltmiete lässt sich kaum noch ein Einstieg in den stark nachgefragten Berliner Zinshausmarkt realisieren. Dies führt auf Käuferseite dazu, dass private Anleger seltener zum Zug kommen, während in- und ausländische institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder große Bestandhalter verstärkt das Transaktionsgeschehen prägen. Die weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen, die hohe Kapitalverfügbarkeit sowie der Mangel an Anlagealternativen machen ein Investment in Mietshäuser immer attraktiver.
Nach Angaben der Senatsverwaltung braucht die Hauptstadt bis 2030 insgesamt 194.000 zusätzliche Wohnungen. Die marktaktive Leerstandsquote liegt bei gerade einmal 1,1 %. Die Politik reagiert auf diese wohnungsmarktseitigen Veränderungen mit immer mehr regulierenden Maßnahmen, wie dem Ausüben des Vorkaufsrechts oder der verstärkten Ausweisung von Milieuschutzgebieten. Aufgrund der derzeitigen Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten wird sich der Nachfrageüberschuss jedoch auch mittelfristig nicht abschwächen. Kapitalanleger schätzen die Entwicklungspotenziale, Fungibilität und sehr gute Vermietbarkeit von Berliner Zinshäusern. Engel & Völkers Commercial geht daher von einer weiterhin stabilen Transaktionsentwicklung für 2018 aus. Das Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich zwischen 4,2 und 4,5 Mrd. EUR bewegen.
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