Angesichts der stark gestiegenen Zinsen und Baukosten wollen viele Eigentümer kaum noch in ihre Immobilien investieren. Doch das dürfte sich rächen – verschleppte Sanierungen sind ein teurer Fehler. Ein Gastbeitrag von Ulrich Blaeser aus der Wirtschaftswoche vom 13. Februar 2023.
Es könnte die Ruhe vor dem Sturm sein: In den Top-7-Städten ist bislang nicht wirklich zu merken, dass Investoren energieineffiziente Wohn- und Geschäftshäuser mit großen Wertabschlägen behandeln. Das liegt wohl nur am notorischen Angebotsdefizit. In Nebenlagen ist die Differenzierung bereits in Ansätzen erkennbar.
Privatinvestoren, die ein klassisches Miets- oder Wohn- und Geschäftshaus als Kapitalanlage erwerben, machen sich bislang zu wenig Gedanken über die Nachhaltigkeit des Objekts. Dabei denke ich an Nachhaltigkeit im breiten Sinne der ESG-Standards, mit Blick also auf Umwelt, Sozialstandards und Unternehmensführung. So spielt der Energieausweis, der bei jedem Verkauf vorgelegt werden muss, bei der Kaufentscheidung nur selten eine Rolle. Geschweige denn weichere Nachhaltigkeitsfaktoren wie etwa Barrierefreiheit. Denn angesichts knappen Wohnungsangebots lassen sich auch Objekte mit schwachem ESG-Standard in vielen Lagen gut vermieten.
Noch. Diese Unbekümmertheit könnte sich nämlich rächen. Denn über kurz oder lang werden hohe Energiekosten und sich verschärfende Regulierung zu einer stärkeren Differenzierung am Wohnungsmarkt führen. Wohnungen mit hohem Energieverbrauch werden dann geringere Erträge und auch niedrigere Wiederverkaufspreise erzielen. Es ist höchste Zeit, sich jetzt um die Sanierung zu kümmern. Günstiger wird es nicht werden, viel eher teurer.
Eigentümer sollten sich nicht darauf verlassen, dass sie für jede unsanierte Bleibe auch in Zukunft einen verzweifelten Mieter finden. Denn gestiegene Nebenkosten und sinkende Realeinkommen machen einen immer größeren Teil des Wohnungsangebots für immer mehr Haushalte unerschwinglich, wie das Institut der deutschen Wirtschaft und das Wohnungsunternehmen d.i.i. in ihrer Nebenkostenstudie vom vergangenen Herbst festgestellt haben.
Die Eigentümer von Wohnungen mit hoher „zweiter Miete“ werden dann entsprechend weniger Kaltmiete verlangen können, wenn diese nicht leer stehen sollen. Das trifft als erstes den Wohnungsbestand aus den 1950er- und 1960er-Jahren. Denn die in der von Materialmangel geprägten Nachkriegszeit gebauten Wohngebäude haben häufig besonders dünne Wände und im unsanierten Zustand keinerlei Isolierung. Vorkriegsobjekte hingegen verfügen meist über eine deutlich bessere Bausubstanz, und ab den 1970er-Jahren kamen höherwertige Materialien und auch Isolierungen zum Einsatz.
Die Abschläge bei den Verkaufspreisen, die Inflation, Zinsanstieg und Ukrainekrieg im vergangenen Jahr ausgelöst haben, trafen denn auch das Segment der Nachkriegsbauten am stärksten. Sofern es sich um größere Wohnblocks handelt, treten bestimmte Immobilienunternehmen inzwischen als Kaufinteressenten auf. Denn Objekte mit vielen gleichförmigen Wohnungen lassen sich dank Skaleneffekten verhältnismäßig günstig sanieren.
Diese Firmen greifen aber nur dann zu, wenn der Preis stimmt. Vorerst ist damit zu rechnen, dass der Preisverfall bei Nachkriegsbauten weitergeht. Geringe Energieeffizienz, schlechte Kreditkonditionen Eigentümer unsanierter Gebäude, die wegen weiterhin guter Ertragssituation immer noch guter Dinge sind, erhalten spätestens dann einen Dämpfer, wenn sie zur Bank gehen. Denn die Finanzierungskonditionen verschlechtern sich für Objekte mit geringer Energieeffizienz besonders stark. Ein klares Signal, dass die Banken die zukünftige Marktgängigkeit solcher Objekte deutlich schlechter einschätzen.
Auch die Regulierung erhöht den Druck auf die Eigentümer, energetische Sanierungen nicht ewig zu verschleppen. Mit der seit Januar geltenden Gesetz zur Aufteilung der CO2-Kosten spüren viele Vermieter schlecht isolierter Häuser erstmals im eigenen Geldbeutel, dass sie etwas tun müssen. Zumal vorgezeichnet ist, dass die Regulatoren die Daumenschrauben weiter anziehen werden. Das wird sich zunehmend auch auf Themen der sozialen Nachhaltigkeit beziehen. In diesem Jahr wird die Europäische Union mit der Erweiterung der Taxonomie die öffentliche Aufmerksamkeit auf Themen der sozialen Nachhaltigkeit lenken. Bereits heute achten wichtige Fonds darauf, dass Gebäude bezahlbares Wohnen ermöglichen, Gesundheit und Aufenthaltsqualität fördern und für körperlich beeinträchtigte Menschen zugänglich sind.
Doch zuerst dürfte der Druck zunehmen, energetische Sanierungen voranzutreiben. Zwar sind die Kosten dafür hoch und die Wartezeiten bei Handwerkern und Lieferanten (waren bisher) lang. Doch die Auftragsflut ebbt schon ab. Nur die Kosten lassen nicht nach. Deswegen abzuwarten, ist aber keine gute Strategie. Wer notwendige Maßnahmen aufschiebt, bis er dazu gezwungen wird, riskiert, auf dem Höhepunkt der Welle noch tiefer in die Tasche greifen zu müssen.
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