24. Juli 2024 | Philipp Scheerans, Partner, Notar und Rechtsanwalt bei Wanderer und Partner, beleuchtet in diesem Beitrag die weitreichenden Auswirkungen des Baulandmobilisierungsgesetzes auf den Markt der Aufteilung von Bestandsimmobilien. Insbesondere thematisiert er den Genehmigungsvorbehalt bei der Schaffung und Aufteilung von Wohnungen und Teileigentum als eine faktische Verhinderung der Aufteilung.
Vor drei Jahren ist das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten. Die damit einhergehende „Reform“ des § 250 BauGB hat den Aufteilungsmarkt bei Bestandsimmobilien, welche in dem Geltungsbereich einer Umwandlungsverordnung liegen, zum Erliegen gebracht, wie die öffentlich präsentierten Statistiken bestätigen.
Für die Aufteilung eines Grundstücks nebst Bestandsimmobilie (Wohngebäude) in Wohnungs-/Teileigentum ist die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung erforderlich. Nach dem Baugesetzbuch werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Verordnung als solche zu bestimmen. Befindet sich die aufzuteilende Immobilie räumlich in einem Bereich, in welchem der Landesgesetzgeber von dieser Verordnungsermächtigung Gebrauch gemacht und damit zugleich für diesen Bereich eine Genehmigungsbedürftigkeit für die Aufteilung bestimmt hat, so kann die Teilungserklärung im Grundbuch (Anlegung der einzelnen Grundbuchblätter für das jeweilige Wohnungs- und Teileigentum) nur unter Vorlage der behördlichen Genehmigung vollzogen werden, sofern nicht ausnahmsweise eine Genehmigungsfreiheit (s. u.) besteht.
Die seinerzeit noch bis zuletzt mit heißer Nadel gestrickten Änderungen des § 250 BauGB lassen jedoch nicht nur wenige Tatbestände, welche einen Anspruch des aufteilenden Eigentümers auf Genehmigungserteilung begründen, sondern im Ergebnis auch nur solche Tatbestände zu, deren Voraussetzungen in der Praxis nur äußerst selten vorliegen, sodass ein Quasi-Aufteilungsverbot gesetzlich geregelt wurde. Beleuchtet man diese fünf Tatbestände, wird schnell klar, dass die Voraussetzungen bei den meisten beabsichtigten Aufteilungen nicht gegeben sind oder sich teilweise praktisch nicht nachweisen lassen.
Veräußerung an Familienangehörige des Eigentümers zur eigenen Nutzung
Eine einschlägige Veräußerung (Verkauf, Schenkung) an Familienangehörige wird selten beabsichtigt sein, da die nahen Angehörigen die Einheit selbst nutzen müssen und nach herrschender Meinung auch nur jeweils eine Wohnung für den Eigentümer und je eine Wohnung für jeden selbst nutzenden Angehörigen genehmigt wird.
Veräußerung an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung
Der Nachweis der „Soll“-Veräußerung an zwei Drittel der Mieter steht vor dem Problem der praktischen Durchführung. Sollen etwa notariell beurkundete Kaufvertragsangebote von mindestens 2/3 der Mieter vorgelegt werden? Unabhängig von den dabei entstehenden und möglicherweise vergeblich aufgewendeten Kosten für die notariellen Angebote werden Mieter nicht bereit sein, solche formgebundenen Angebote abzugeben. Bloße mündliche oder schriftliche Absichtserklärungen genügen jedenfalls nicht. Es besteht damit ein großes, vom Gesetzgeber nicht gelöstes Problem der praktischen Umsetzung dieses Tatbestandsmerkmals. Selbst wenn ausnahmsweise 2/3 der Mieter „mobilisiert“ werden können, ihre Wohnung zu erwerben, so wird die Genehmigungserteilung an dem kaum zu lösenden Nachweis der Kaufabsicht scheitern.
Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch
Eine Genehmigung ist dann zu erteilen, wenn eine Vormerkung, durch welche der Anspruch auf Verschaffung eines Miteigentumsanteils und des Eigentums an einer noch zu bildenden Wohnungs- und Teileigentumseinheit gesichert wird, vor dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung (Umwandlungsverordnung) im Grundbuch eingetragen ist. Es werden mithin nur „Altfälle“ erfasst, welche im Zeitraum des Inkrafttretens relevant sind.
Unzumutbarkeit des Absehens einer Aufteilung
Auch dieser Tatbestand liegt nur selten vor. Es findet eine Abwägung der rein wirtschaftlichen Interessen des aufteilenden Eigentümers und des Allgemeinwohls statt. Dabei muss ein Absehen der Aufteilung einen wirtschaftlichen Härtefall des Eigentümers – gemessen an seiner individuellen Leistungsfähigkeit – darstellen, hinter welchem die Interessen der Allgemeinheit zurückstecken müssen. Als Beispiel wird die Erlangung von Kapital für Erhaltungsmaßnahmen an der Immobilie genannt, welche sich nur durch eine Aufteilung und einhergehender Veräußerung von Einheiten realisieren lässt.
Nachlassgrundstück
Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und Wohnungseigentum oder Teileigentum soll zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden. Voraussetzung ist, dass es sich um ein Nachlassgrundstück handelt. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht nur dann, wenn ein Miterbe oder Vermächtnisnehmer, nicht aber ein Dritter (so beispielsweise auch nicht der Ehegatte des Erben) begünstigt ist. Begünstigung heißt wiederum nicht, dass der Erbe/Vermächtnisnehmer die Einheit selbst nutzen muss. Auch nach einer Einigung der Erben über die Zuteilung der Einheit an einen bestimmten Erben im Rahmen der Erbauseinandersetzung ist eine Genehmigung zu erteilen. Es wird diskutiert, dass statt einer Übertragung einer ungeteilten Immobilie zu Lebzeiten (u. a. aus schenkung-/erbschaftsteuerlichen Gründen) die Übertragung auf Erben durch eine Verfügung von Todes wegen erfolgt, um damit die Aufteilung der Immobilie zu erreichen. Dabei sind jedoch u. a. die Geltungsdauer der Verordnung, die steuerrechtlichen Vorteile bei lebzeitigen Übertragungen sowie das Konfliktpotenzial erbrechtlicher Auseinandersetzungen zu berücksichtigen.
Nach dem Gesetz kann zwar auch ohne das Vorliegen eines dieser Tatbestände eine Genehmigung erteilt werden, allerdings nur, wenn die Genehmigung nicht für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich wäre. Da jedoch Voraussetzung für den Erlass einer Umwandlungsverordnung ein angespannter Wohnungsmarkt ist, ist eine Genehmigung nur in seltenen Ausnahmefällen nicht erforderlich.
Liegt wie zumeist keiner der Tatbestände vor, ist eine Aufteilung von Bestandsimmobilien grundsätzlich nicht möglich.
Keine Genehmigungspflicht besteht allerdings bei der Aufteilung von Neubauten sowie Bestandimmobilien mit nicht mehr als fünf Wohnungen (Anzahl der Wohnungen kann vom Verordnungsgeber abweichend zwischen mindestens drei und höchstens 15 bestimmt werden). Auch die Erweiterung des Gebäudes durch Aufstockung oder der Anbau sind regelmäßig genehmigungsfrei.
Nach dem derzeit geltenden Gesetz treten alle Umwandlungsverordnungen – unabhängig von deren Inkrafttreten – mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft. Diskussionen und Bestrebungen, den reformierten § 250 BauGB erneut anzupassen und damit den Weg zum Erlass neuer Umwandlungsverordnungen mit Wirkung ab dem 01.01.2026 frei zu machen, sind im Gange.
Die Erfahrungen bei der „Mietpreisbremse“ zeigen, dass Verlängerungen realistisch sind. Bei solchen „Verlängerungen“ sind u. a. Begründungs- und Veröffentlichungspflichten sowohl auf Bundesgesetz- als auch auf Landesgesetzebene einzuhalten, welche nicht immer eingehalten werden. In einem solchen Fall können zeitliche Lücken entstehen, in welchen es kurzfristig möglich sein kann, ohne Genehmigung aufzuteilen. Dabei ist der Zeitpunkt der Einreichung der bereits notariell beurkundeten Teilungserklärung beim Grundbuchamt maßgeblich.
Die zukünftige Entwicklung der gesetzlichen Regelungen und die möglichen Verlängerungen der Umwandlungsverordnungen werden entscheidend dafür sein werden, ob und wie der Markt für die Aufteilung von Bestandsimmobilien wieder in Bewegung kommt. Eine enge Beobachtung der politischen Diskussionen und Gesetzesänderungen ist daher unerlässlich. Nur so können Eigentümer und Investoren rechtzeitig auf neue Rahmenbedingungen reagieren.
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