Berlin, 7. November 2024 – Auch wenn der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser (WGH) in Berlin im dritten Quartal 2024 auf den ersten Blick insgesamt ein niedrigeres Volumen als im Vorquartal aufweist, zeigt sich bei genauerem Hinsehen, dass dies nur eine Seite des Marktes betrifft. Denn der Berliner Wohninvestmentmarkt ist tatsächlich in zwei relativ klar abgegrenzte Teilmärkte zu gliedern, die unterschiedliche Entwicklungen aufweisen: den regulären Zinshausmarkt bis ca. 20 Millionen Euro und den großvolumigen Markt ab 20 Millionen Euro.
Im Segment der Zinshäuser bis 20 Millionen Euro konnte Engel & Völkers Commercial Berlin in den ersten drei Quartalen 2024 eine stabile Marktentwicklung beobachten. Hier sind private Investoren und semi-professionelle Käufer mit über 75 % weiterhin die aktivsten Marktteilnehmer, gefolgt von Family Offices (12,9 %). Fonds, institutionelle Investoren und Entwickler spielten dagegen bislang nur eine marginale Rolle. Auf Verkäuferseite dominieren mit über 80 % ebenfalls private Eigentümer.
Trotz der allgemeinen Marktskepsis ist dieses Marktsegment robust geblieben: Das Transaktionsvolumen betrug im zweiten Quartal 413 Millionen Euro und lag im dritten Quartal nur minimal darunter bei 406 Millionen Euro. Die Anzahl der gehandelten Objekte stieg sogar leicht von 142 auf 143. Diese Stabilität verdeutlicht, dass der Zinshausmarkt entgegen den jüngsten Schlagzeilen weitgehend unberührt vom Rückgang im großvolumigen Segment bleibt.
Anders stellt sich die Lage im Marktsegment ab 20 Millionen Euro dar, das sich insbesondere aus großvolumigen Wohnanlagen und Portfolios zusammensetzt. In diesem Bereich gab es im dritten Quartal so gut wie keine Transaktionen – lediglich ein Deal über etwa 80 Millionen Euro wurde abgeschlossen, während in den ersten beiden Quartalen sechs bzw. neun großvolumige Transaktionen zu verzeichnen waren.
Ein genereller Markteinbruch ist mit der Betrachtung eines einzelnen Quartals jedoch auch in diesem Segment nicht festzustellen. Zwar war das Handelsvolumen in den ersten beiden Quartalen höher, doch auch dies war lediglich auf eine sehr begrenzte Anzahl Transaktionen zurückzuführen. Dass im dritten Quartal so gut wie keine „großen Tickets“ umgesetzt wurden, ist weniger ein Zeichen für eine kurzfristige Marktschwäche als vielmehr ein Indikator dafür, dass dieser Teil des Marktes generell noch nicht vollständig in Schwung gekommen ist. Die Stimmung auf der Expo Real bestätigt jedoch, dass besonders in der Assetklasse Wohnen weiterhin Dynamik erwartet wird und bereits jetzt übersteigt das in diesem Cluster gehandelte Volumen den Wert von 2023 bei weitem.
Beträchtliches Private-Equity-Kapital wartet auf passende Gelegenheiten. Was diesen Investoren häufig fehlt, sind attraktive Seed-Portfolios mit hochwertigen Objekten in Berlin. Zwar sind Portfolios auf dem Markt, diese enthalten jedoch häufig Objekte in weniger gefragten Regionen (z. B. NRW) oder dezentrale Bestände in C-Lagen, die hohen ESG-Aufwand erfordern. Hochwertige Immobilien in der Hauptstadt bleiben derweil noch in der Hand der derzeitigen Eigentümer, die diese nur zögerlich freigeben.
Faktisch lässt sich am gesamten Wohninvestmentmarkt ein Anstieg des Transaktionsvolumens um rund 32 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf insgesamt 2,2 Milliarden Euro feststellen. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 424 Objekte verkauft, was einer Zunahme von 8,4 % gegenüber 2023 entspricht.
„Es ist also weniger ein Einbruch, sondern ein temporäres Fehlen von Opportunitäten im Segment der großen Tickets. Der Bedarf und die Nachfrage nach hochwertigen Investmentobjekten in Berlin bleiben ungebrochen, und wir erwarten, dass dieser Markt im Laufe der kommenden Quartale weiter an Fahrt gewinnt“, so Benjamin Rogmans, Geschäftsführer und Leiter Investment für Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Berlin. „Der Berliner Wohninvestmentmarkt zeigt sich derzeit differenziert. Doch mit der Stabilität im regulären Zinshausmarkt befinden wir uns bei Engel & Völkers Commercial Berlin mitten in einem starken Jahresendgeschäft.“
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