Hausbesitzer sind sich zunehmend der Relevanz energieeffizienter Gebäude bewusst und wollen den energetischen Zustand ihrer Immobilien verbessern. Welche Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes verlangen Banken, wenn sie die Finanzierung prüfen? Daniel Schreiner vom Climate-Tech-Unternehmen Purpose Green klärt darüber auf.
17. September 2024 | In den letzten Jahren hat sich das Bewusstsein für die energetische Bewertung von Immobilien erheblich gesteigert. Hausbesitzer fragen zunehmend nach dem energetischen Zustand ihrer Gebäude und nutzen Energieausweise als Orientierungshilfe. Auch Banken verlangen nach dem Energieausweis, wenn private Hausbesitzer eine energetische Sanierung durchführen und dafür eine Finanzierung erhalten möchten.
Jedoch stoßen die Ausweise an ihre Grenzen. Viele der derzeit genutzten Energieausweise sind veraltet, da sie vor mehreren Jahren erstellt wurden. In dieser Zeit haben sich sowohl die Technologien zur Energieeinsparung als auch die gesetzlichen Anforderungen weiterentwickelt, wodurch alte Energieausweise möglicherweise nicht mehr aussagekräftig sind. Eine Aktualisierung ist dringend erforderlich, um den tatsächlichen energetischen Zustand eines Gebäudes widerzuspiegeln und verlässliche Informationen zu bieten. Die regelmäßige Aktualisierung der Gebäudedaten kann als erste Orientierung für mögliche Förderungen bei Sanierungen dienen. Förderprogramme für nachhaltige Sanierungen basieren auf dem Energiebedarf eines Gebäudes, der durch aktuelle gesetzliche Vorgaben festgelegt ist. Daher ist es wichtig, die Daten immer auf dem neuesten Stand zu halten.
Besonders kritisch ist der Unterschied zwischen Verbrauchsausweisen, die auf dem tatsächlichen Energieverbrauch basieren, und Bedarfsausweisen, die den theoretischen Energiebedarf berechnen. Verbrauchsausweise können stark durch individuelles Nutzungsverhalten beeinflusst werden und bieten daher oft nur eine eingeschränkte Aussagekraft. Sie basieren auf dem tatsächlichen Energieverbrauch, der in einem Gebäude gemessen wurde. Daher kann ein Verbrauchsausweis oft nur eine eingeschränkte Aussagekraft darüber liefern, wie energieeffizient ein Gebäude tatsächlich ist, da er auch das individuelle Verhalten berücksichtigt.
Bedarfsausweise hingegen berechnen den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes. Dabei wird ein standardisiertes Nutzungsverhalten angenommen, das unabhängig von den tatsächlichen Bewohnern ist. Diese Berechnung basiert auf den baulichen Eigenschaften des Gebäudes, wie Dämmung, Fenster, Heizungssystem und anderen energetisch relevanten Faktoren. Ein Bedarfsausweis gibt daher eine objektivere Einschätzung darüber, wie energieeffizient ein Gebäude in seiner Substanz ist.
Dennoch bringt der Bedarfsausweis auch einige Nachteile mit sich. Einer der Hauptkritikpunkte ist, dass er auf standardisierten Annahmen basiert, die möglicherweise nicht die tatsächlichen Nutzungsgewohnheiten und den realen Energieverbrauch eines Gebäudes widerspiegeln. Er geht beispielsweise davon aus, dass das Haus durchgängig auf eine konstante Temperatur von 21 Grad Celsius beheizt wird. Diese vorgegebene Annahme führt zu einer Berechnung des theoretischen Energiebedarfs.
In der Realität kann die Nutzung jedoch anders sein: Die Bewohner sind beispielsweise berufstätig und tagsüber oft nicht zu Hause, wodurch die Heizung in dieser Zeit heruntergeregelt wird. Aufgrund dieser abweichenden Nutzungsgewohnheiten kann der tatsächliche Energieverbrauch deutlich unter dem im Bedarfsausweis berechneten Wert liegen.
Wenn Banken die Finanzierung einer energetischen Sanierung prüfen, benötigen sie detailliertere Informationen über den aktuellen energetischen Zustand des Gebäudes. Der Energieausweis ist dabei ein zentraler Bestandteil, aber er allein reicht nicht aus.
Banken verlangen einen ausführlichen Energiebericht, der im Rahmen einer Energieberatung oder eines Energieaudits erstellt wurde.
Dieser Bericht geht über den Energieausweis hinaus und informiert über die Art der Maßnahmen, den Zeitrahmen und die zu erwartenden Energieeinsparungen. Dafür analysiert er die spezifischen Schwachstellen des Gebäudes in Bezug auf Wärmedämmung, Heiztechnik, Fenster und Türen, Belüftung etc. In manchen Fällen sind thermografische Aufnahmen nötig, die Wärmeverluste im Gebäude sichtbar machen. Diese können helfen, problematische Stellen wie schlecht isolierte Bereiche oder undichte Stellen zu identifizieren.
Auch wenn das Gebäude bereits früher energetisch saniert wurde, zum Beispiel der Austausch von Fenstern, Dachdämmung, Fassadendämmung oder die Modernisierung der Heizungsanlage, sollten diese Maßnahmen dokumentiert und der Bank vorgelegt werden. Anhand dieser Dokumentation kann die Bank erkennen, inwiefern das Gebäude bereits über einen gewissen energetischen Standard verfügt. Dies kann die Erfolgsaussichten für die Genehmigung der Finanzierung erhöhen. Denn die Bank sieht, dass die geplanten neuen Maßnahmen auf bestehenden Verbesserungen aufbauen und das Gebäude dadurch energetisch noch effizienter gemacht wird.
Ein umfassender und detaillierter Energiebericht, der alle diese Elemente enthält und darüber hinaus Vorschläge für energetische Verbesserungsmaßnahmen macht, bietet der Bank die nötige Sicherheit und Klarheit, dass die geplante Sanierung sowohl technisch sinnvoll als auch wirtschaftlich rentabel ist. Das erhöht die Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung.
Engel & Völkers Commercial hat sein traditionelles Verfahren zur Marktpreiseinschätzung um ein Bewertungstool erweitert, das eine detaillierte Analyse ihres energetischen Zustands durchführt. Es basiert auf Studien sowie Kennwerten des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU). Mit diesem Tool erhalten Eigentümer wertvolle Informationen über den ökologischen Fußabdruck ihrer Immobilie und erkennen gezielt Möglichkeiten zur Optimierung.
Die energetische Ersteinschätzung berücksichtigt dabei die wesentlichen Faktoren, um einen ersten Überblick über den Energiebedarf des Gebäudes, die CO₂-Emissionen, die entsprechenden Kosten sowie eine allgemeine Bewertung des energetischen Zustands der Immobilie zu bieten. Auf dieser Grundlage kann in einem zweiten Schritt ein detaillierter Bericht über darauf aufbauende Sanierungsmaßnahmen folgen. Ein solcher Bericht kann gemäß den gesetzlichen Voraussetzungen gefördert werden.
Der detaillierte Bericht liefert der Bank alle notwendigen Informationen, um die Wirtschaftlichkeit und Durchführbarkeit der Sanierungsmaßnahmen zu bewerten, und erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzierung genehmigt wird. Zudem schafft er Transparenz und Planungssicherheit, was sowohl für die Bank als auch für den Hausbesitzer von Vorteil ist.
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