9. September 2024 | Die Immobilienbranche steht im Zentrum der europäischen Dekarbonisierungsstrategie, und die Bedeutung von ESG (Environmental, Social, Governance) ist inzwischen unübersehbar. Für Verkäufer und Käufer von Wohn- und Geschäftshäusern (WGH) hat ESG einen neuen Stellenwert gewonnen und beeinflusst inzwischen jede Phase des Immobiliengeschäfts – von der Due Diligence bis zur Finanzierung. Doch welche Rolle spielt ESG konkret, und was bedeutet das für die Praxis?
Mit etwa 38 % des Energieverbrauchs und 29 % aller Treibhausgasemissionen in der EU trägt die Immobilienbranche eine immense Verantwortung. Deutschland hat sich das Ziel gesetzt, bis 2045 klimaneutral zu werden, während Europa bis 2050 folgen soll. Vor diesem Hintergrund rückt die EU-Taxonomie mittlerweile verstärkt in den Fokus, auch wenn sie in der öffentlichen Wahrnehmung durch andere Krisen etwas an Sichtbarkeit verloren hatte.
Der einst drohende Sanierungszwang für Altbestand ist vorerst vom Tisch. Theoretisch könnten alte Heizsysteme bis 2044 weiter mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, sofern sie regelmäßig repariert werden. Dies hat viele Investmentmanager dazu veranlasst, keine überstürzten Modernisierungen oder Verkäufe vorzunehmen. Doch gerade in der Immobilienbranche führt kein Weg mehr daran vorbei, auch bei Bestandsobjekten.
ESG hat sich vom theoretischen Konzept zu einem entscheidenden Verkaufsargument entwickelt. Was vor wenigen Jahren noch ausschließlich in der institutionellen Welt verankert war, ist nun auch im Markt für Wohn- und Geschäftshäuser angekommen. Die Relevanz von ESG als Verkaufsmotiv ist rasant gestiegen und belegt mittlerweile einen festen Platz unter den Top Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Heute wird ESG in jeder Due Diligence als Capex kalkuliert, und eine neue Disziplin, die ESG Due Diligence, ergänzt die klassischen Prüfbausteine wie Financial, Tax, Legal und Technical Due Diligence. Diese Entwicklung hat weitreichende Auswirkungen auf Kaufpreise, Capex-Bedarf, Financial Modeling und die Vertragsgestaltung.
Selbst für Eigentümer, die aktuell nicht verkaufen möchten, wird ESG zunehmend wichtig. Bei der Prolongation von Finanzierungen ändern sich die Fragen der Banken grundlegend. Während viele Eigentümer bisher eine „Vogel-Strauß-Taktik“ verfolgten, in der sie ESG-Fragen ausblendeten, wird dies zukünftig kaum noch möglich sein. Ohne angemessene Sanierungen könnten Immobilien – insbesondere Gewerbeflächen – langfristig unverkäuflich oder unvermietbar werden. Die Frage, ob dann eine Sanierungsfinanzierung überhaupt möglich und wirtschaftlich ist, rückt immer mehr in den Vordergrund.
Insbesondere Banken spielen eine zentrale Rolle bei der Umsetzung von ESG-Kriterien. Die Europäische Zentralbank (EZB) und die Bundesbank erhöhen den Druck auf die kreditgebenden Institute, die in der Folge bereits zunehmend auch ihre Bestandskunden auf die energetische Zukunftssicherheit ihrer Immobilien ansprechen. Hintergrund dieser Entwicklung sind die steigenden Anforderungen, wonach Banken künftig erwartungsgemäß nur noch Gelder erhalten werden, wenn sie eine ausreichende Quote an energetisch effizienten Immobilien in ihren Portfolios nachweisen können. Für Immobilienkäufer und auch -besitzer geleichermaßen bedeutet dies, dass Kredite für energetisch schwache Immobilien zukünftig entweder verweigert oder nur zu ungünstigen Konditionen vergeben werden.
Einige Banken erhöhen somit den Druck auf ihre Bestandskunden, um eine energetische Sanierung der bereits in den Büchern befindlichen Immobilien zu erreichen. Die Rolle der Banken geht daher weit über die klassische Kreditvergabe hinaus: Sie werden zu zentralen Akteuren bei der Durchsetzung von ESG-Standards.
Auf der Käuferseite zeigt sich, dass Investoren zunehmend bereit sind, einen Premiumpreis für ESG-konforme Immobilien zu zahlen. Fonds, die den Artikeln 8 und 9 der EU-Taxonomie entsprechen, werden immer beliebter, da sie Investoren Zugang zu "grünen" Finanzierungen, Krediten oder Bonds ermöglichen. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach "grünen" Flächen, insbesondere im Gewerbebereich, aber auch im Wohnsektor, wo die stark gestiegenen Heizkosten eine Rolle spielen.
Mittelfristig ist zu erwarten, dass die Preise für Wohngebäude mit den besten Energieeffizienzklassen steigen werden, während die Preise für Immobilien mit den schlechtesten Energieklassen (G und H) weiter sinken. Hier kommen erneut die Banken ins Spiel: Sie verlangen bei schlechter Objektqualität Margenaufschläge bei der Finanzierung oder verweigern sie sogar vollständig. Gleichzeitig bieten sie bei guter Energieeffizienz Nachlässe auf den Kreditzins, auch wenn diese noch nicht signifikant sind. Banken erwarten von ihren Kunden klare Pläne zur Verbesserung der Energieeffizienz ihrer Gebäude, was sich direkt auf die Finanzierungskonditionen auswirkt.
Die Bedeutung von ESG in der Immobilienbranche wird weiter zunehmen. Für Verkäufer, Käufer und Banken führt kein Weg mehr daran vorbei. Wer sich frühzeitig auf diese Entwicklung einstellt und proaktiv handelt, kann nicht nur Risiken minimieren, sondern auch Chancen nutzen. Wir stehen Ihnen als kompetenter Partner und mit unserem Netzwerk zur Seite, um Sie in diesem komplexen Umfeld bestmöglich zu unterstützen.
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