Ein Jahr Mietendeckel in Berlin – Engel & Völkers Umfrage belegt: Vermieter werden weniger investieren

17. Juni 2020 | Der Berliner Mietendeckel friert die Mieten für fünf Jahre auf den Stand vom 18. Juni 2019 ein. Gut ein Jahr nach dem Stichtag des Mietendeckels, der am 23. Februar 2020 mit dem MietenWoG Bln in Kraft trat, zeigt sich: Gedeckelt sind nicht nur die Mieten, sondern auch die Ausstattungen der Mietwohnungen in Berlin – und etwa ein Achtel der Vermieter bringt das Gesetz in wirtschaftliche Schwierigkeiten.

Diese und weitere Auswirkungen des Mietendeckels beleuchtete die Pressekonferenz zur aktuellen Umfrage unter rund 170 Berliner Vermietern im Auftrag von Engel & Völkers Commercial und der Skjerven Group, durchgeführt von Rueckerconsult.

61 % der Vermieter rechnet mit Mietrückgängen bis zu 25 %

Nach den Vorgaben des Mietendeckelgesetzes werden 84 Prozent der befragten Vermieter ab November Mieten senken müssen. Mehr als die Hälfte (57%) geht dabei von einem maximalen Korrekturbedarf von 30 Prozent für einzelne Wohnungen aus. Lediglich 16 Prozent werden keine Mieten absenken müssen. Zehn Prozent der Vermieter müssen dagegen in einzelnen Wohnungen die Miete um bis zu 50 Prozent reduzieren. 

Die Mehrheit (61%) der Umfrageteilnehmer rechnet mit Mindereinnahmen bis zu 25 Prozent. 13 Prozent der Befragten erwarten, durch den Mietendeckel in die Verlustzone zu rutschen.

Auf beiden Seiten mehr Verlierer als Gewinner

„Die Umfrage macht deutlich, dass vor allem kleine Vermieter durch den Mietendeckel wirtschaftlich unter Druck geraten“, so Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin. „Auf Mieterseite profitieren in weiten Teilen die Bewohner überdurchschnittlich guter Lagen, die sich die Miete ohnehin leisten können – auch ungedeckelt. Auf wirtschaftlich schwächere Mieter in durchschnittlichen bis einfachen Lagen haben die Mietabsenkungen jedoch keinen ausreichenden Effekt." 

Wohnqualität im Bestand wird sich verschlechtern – Einsparungen bei Modernisierung und Sanierung

Auf nötige Renovierungen und Sanierungen müssten Mieter dagegen künftig verzichten, wenn die Vermieter durch den Mietendeckel in Engpässe geraten. „Auf beiden Seiten gäbe es mehr Verlierer als Gewinner, wenn das Gesetz langfristig Bestand hätte“, so Schröder. 

Fast 78 Prozent der Vermieter wollen bei Modernisierung und Sanierung sparen. Zwei Drittel der Befragten sieht Einsparpotenziale vor allem bei den Gemeinschaftsflächen. 

77 Prozent erklären, demnächst auf Renovierungen bei Mieterwechsel verzichten zu wollen. 

Kaum noch Renovierungen bei Mieterwechsel

„Bis dato war es wirtschaftlich vertretbar und auch im Sinne langfristiger Quartiersentwicklung, Wohnungen bei Neuvermietung auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen“, sagt Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group. „Dazu fehlt in den kommenden fünf Jahren der Anreiz. Und weil der Berliner Senat zugleich seine Neubauziele verfehlt, muss kein Eigentümer befürchten, auf einer abgenutzten Wohnung sitzenzubleiben.“

Sorgen bestehen allerdings hinsichtlich der Gebäudesubstanz. 82 Prozent der befragten Vermieter befürchten, dass ihre Immobilien an Wert verlieren werden. Mehr als die Hälfte (57%) plant, ihre Investitionen in Berliner Wohnungen zu reduzieren, ein Drittel erwägt einen Exit als Global- oder Einzelverkauf. „Es hieße aber die Bedeutung des Gesetzes zu überschätzen, würde man vermehrte Verkäufe allein auf den Mietendeckel zurückführen“, sagt Einar Skjerven. „Wer jetzt verkauft, hat meist seit mehr als zehn Jahren investiert und realisiert steuerfreie Erlöse.“

Zur Umfrage: Datenbasis

An der anonymisierten Befragung im Auftrag von Engel & Völkers Commercial und der Skjerven Group beteiligten sich 171 Berliner Vermieter, darunter 139 Privatpersonen, 16 Kapitalgesellschaften und drei kommunale Wohnungsunternehmen. Das Gros der Teilnehmer vermietet kleinere beziehungsweise mittlere Bestände zwischen 1 bis 49 (40%) und 50 bis 99 Wohnungen (23%). 13 Teilnehmer bieten mehr als 5.000 Wohnungen zur Miete an.