13. Juni 2024 | Der Immobilienmarkt im Bereich Wohn- und Geschäftshäuser hat in den letzten beiden Quartalen einen deutlichen Aufschwung erlebt. Besonders auffällig sind die Entwicklungen von Q3 zu Q4 2023 sowie der Vergleich von Q1 2024 zu Q1 2023, bei denen jeweils ein Zuwachs im Umsatzvolumen von mehr als 100 % verzeichnet wurde.
Im Jahr 2023 machten Fonds bei Engel & Völkers Commercial Berlin nur noch 21 % der Käufer aus. In den letzten acht Monaten hat sich jedoch besonders das institutionelle Geschäft wieder deutlich belebt. Eine Reihe bedeutender Transaktionen illustriert den Aufschwung im Wohnimmobilienmarkt. Im Q4 2023 verkaufte beispielsweise Vonovia an CBRE GI, was als erstes Signal für die Wiederbelebung des Marktes gewertet wurde. Im ersten Quartal 2024 gab es ebenfalls bemerkenswerte Deals, darunter Vonovia an Howoge und TREI an MEAG. Diese Transaktionen zeigen, dass große Akteure wieder verstärkt aktiv sind und den Markt gestalten.
Gemäß den aktuellen GAA-Zahlen wurden 18 % des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2024 am Berliner Wohninvestmentmarkt im Volumenbereich zwischen 20 und 50 Millionen Euro statt, 45 % sogar in der Ticket-Klasse 50 bis 100 Millionen Euro. Aktuell befinden sich mehrere große Portfolios im Markt, wovon circa zwei Hände voll reine Berliner Wohnportfolios sind. Diese Portfolios sind tendenziell sehr gefragt, da sie oft Hunderte von Wohneinheiten umfassen und Investoren die Möglichkeit bieten, direkt in großem Umfang in den Wohnungsmarkt einzusteigen.
Die Gründe für den Anstieg des institutionellen Interesses sind vielfältig. Zum einen bietet der Wohnungsmarkt trotz wirtschaftlicher Schwankungen unverändert eine große Stabilität. Das Zusammenspiel aus rückläufigen Baugenehmigungen und Fertigstellungen, dem quasi nicht existenten Leerstand in Berlin, der stetig wachsenden Bevölkerung sowie den daraus resultierenden Mietanstiegen wird als eine der größten Marktchancen angesehen. Zum anderen trägt auch das stabilisierte Zinsniveau dazu bei, dass die Akteure auf beiden Seiten des Deals wieder mehr Planungssicherheit haben.
Verschiedene Umfragen unter institutionellen Investoren zeigen, dass zwei Drittel ihre Allokation in Immobilien im Jahr 2024 erhöhen möchten. Der Fokus liegt dabei klar auf dem Segment Wohnen. Besonders interessant ist der Bereich Bestandsobjekte mit dem Ansatz "Manage to ESG", bei dem unterentwickelte Immobilien durch gezielte Maßnahmen zukunftssicher aufgestellt und repositioniert werden. Nachhaltige Investitionen gewinnen zunehmend an Bedeutung und ESG-Kriterien sind mittlerweile ein zentrales Thema bei vielen Investoren. Der gesellschaftliche Druck und die regulatorischen Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit zwingen Anleger dazu, ihre Portfolios anzupassen und insbesondere umweltfreundlicher zu gestalten. Nicht ohne Grund erleben Artikel-8- und Artikel-9-Fonds derzeit einen starken Aufwärtstrend.
Während viele private Verkäufer angeben, dass sie sich durch die Anforderungen der ESG-Richtlinien überfordert fühlen, was 2023 bei etwa 12 % der Verkäufer ein wesentlicher Verkaufsgrund war, haben institutionelle Investoren die notwendige Expertise entwickelt, um genau diese ESG-Kriterien zu erfüllen.
Ein weiterer Grund für den starken Nachfrageanstieg ist sicherlich die wachsende Unsicherheit in anderen Immobiliensegmenten, wie z. B. dem Bürosektor. Büroflächen gelten derzeit als eines der Sorgenkinder des Immobilienmarktes, da die Nachfrage durch den Anstieg von Homeoffice sowie flexiblen Arbeitsmodellen und das geringe Wirtschaftswachstum gesunken ist.
Trotz der gestiegenen Nachfrage erwarten wir in diesem Jahr keine wesentlichen Preissteigerungen im Wohninvestment-Markt. Institutionelle Akteure sind aktuell nicht nur als Käufer aktiver, sondern gleichermaßen auch auf der Verkaufsseite wieder präsenter. Dies führt zu einem erhöhten Angebot, das die gestiegene Nachfrage ausgleicht. Viele institutionelle Verkäufer haben in den letzten Jahren versucht, ihre Positionen zu halten, um Abwertungsrisiken zu vermeiden. Nun sind sie jedoch teilweise gezwungen zu verkaufen, um ihre Loan-to-Value-Ratios zu verbessern und Liquidität zu schaffen.
Viele offene Fonds benötigen freie Liquidität, denn bereits in den ersten beiden Monaten von 2024 sind so viele Mittel abgeflossen, wie im gesamten Jahr 2023 zugeflossen sind. Anleger haben ihre Anteile gekündigt, sodass für einige dieser Vehikel buchstäblich die Uhr tickt.
Es ist daher wahrscheinlich, dass erzwungene Verkäufe mit Abschlägen und möglicherweise noch mehr Verwertungen sowie Insolvenzen zu beobachten sein werden. Beides wird im Laufe des Jahres zu einer Zunahme des Angebots auf dem Markt führen. Diese Dynamik wird voraussichtlich die Preise stabil halten, da sich Angebot und Nachfrage weitgehend ausgleichen.
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