Die Bundesregierung hat beschlossen, bei der bislang vom Mieter zu tragenden CO₂-Steuer die Vermieter ab dem 1. Januar 2023 zu beteiligen. Die CO₂-Kostenteilung ist daher seit Wochen eines der Top-Themen unter Immobilieneigentümern. Engel & Völkers Commercial lud daher in Berlin zu einer sehr gut besuchten Informationsveranstaltung. In den Kant-Garagen in Charlottenburg konnten viele Fragen der mehr als 500 Teilnehmerinnen und Teilnehmer beantwortet werden.
Einer der Referenten war Dr. Christoph Strelczyk von der Anwaltskanzlei GSK Stockmann. Er informierte über das sogenannte Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, auch CO2KostAuftG genannt. Ein Thema, das so komplex ist wie das Wort an sich.
Ziel des Gesetzes ist es, die Treibhausgasemissionen im Wärme- und Verkehrssektor zu reduzieren. Seit 2021 wird das Inverkehrbringen von fossilen Brennstoffen bepreist, wobei aktuell pro Tonne CO₂ ein Preis von 30 Euro gilt, der bis 2025 auf bis zu 45 Euro steigen wird. Bisher konnten Vermieter die Zusatzkosten für den CO₂-Preis vollständig auf die Mieter umlegen, nun sind sie jedoch verpflichtet, sich daran zu beteiligen. Eine Befreiung von CO₂-Kostenanteilen ist für energetisch hochwertige oder denkmalgeschützte Immobilien und Gebäude in Milieuschutzgebieten möglich. Das CO2KostAuftG gilt seit dem 1. Januar 2023 für alle Abrechnungszeiträume ab diesem Datum.
Doch wie genau wird der Anteil der CO₂-Aufteilung ermittelt?
Zunächst wird zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden unterschieden. Wohngebäude sind Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen (auch Senioren- oder Pflegeheime sowie betreutes Wohnen)
Dr. Christoph Strelczyk erklärte, dass die Kostenbeteiligung von Vermietern und Mietern anhand des jährlichen CO₂-Ausstoßes des vermieteten Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche gestaffelt wird. Es gibt zehn Stufen, bei Gebäuden mit schlechter Energiebilanz müssen Vermieter 95 Prozent und Mieter 5 Prozent der CO₂-Kosten tragen. Bei Gebäuden mit KfW-Standard EH 55 oder besser müssen Vermieter keine CO₂-Kosten tragen.
Die Ermittlung des CO₂-Ausstoßes liegt grundsätzlich beim Vermieter und muss im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung offengelegt werden. Hierfür müssen Brennstofflieferanten die erforderlichen Daten wie die Menge des Brennstoffs und den CO₂-Ausstoß der Brennstoffmenge auf ihren Rechnungen ausweisen. Wenn sich der Mieter selbst mit Wärme beziehungsweise Warmwasser versorgt, hat er einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter.
Das Stufenmodell bei Wohngebäuden (Quelle: GSG Stockmann)
Dort greift das sogenannte 50:50-Modell. Dieses sieht vor, dass die Kosten vorerst pauschal hälftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden müssen. Eine abweichende Regelung im Mietvertrag ist nicht zulässig.
Dieses Modell ist allerdings nur eine Übergangslösung. Bis Ende 2025 soll auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell eingeführt werden, bei dem die Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter anhand des CO₂-Ausstoßes des vermieteten Gebäudes pro Quadratmeter Fläche gestaffelt wird. Noch fehlen aber erforderliche Datengrundlagen, um eine Abstufung für Nichtwohngebäude vornehmen zu können. Diese sollen bis Ende 2024 erarbeitet werden.
Das deutsche Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert in § 106 Abs. 1 und 2, wie Teile eines Gebäudes behandelt werden müssen, wenn sie sich hinsichtlich ihrer Nutzung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden oder dem Wohnen dienen. Dabei ist ein nicht unerheblicher Flächenanteil ab ca. ein Drittel der Nettogrundfläche anzunehmen.
Wichtig ist, dass für gemischt genutzte Gebäude nicht das ganze Gebäude beurteilt wird, sondern es kommt auf die jeweilige Nutzungsart an. Daher sollten Vermieter und Mieter im Vorfeld prüfen, welche Regelungen für welchen Gebäudeteil gelten und wie die Kosten für den CO₂-Ausstoß zu tragen sind.
Diesen Handlungsbedarf haben Immobilieneigentümer künftig:
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