23. Juni 2023 | Eigentümern älterer Wohn- und Geschäftshäuser wird derzeit viel zugemutet. Manche schalten angesichts immer neuer, nicht immer ausgegorener Ideen der Politik in puncto Nachhaltigkeit auf Durchzug. So verständlich diese Reaktion ist: Einige Themen sollten Eigentümer rechtzeitig angehen. Das kann sich auch in barer Münze auszahlen.
Wer eine Heizanlage älteren Datums besitzt, sollte sich rechtzeitig Gedanken machen, wie ein zukunftsfähiger Ersatz aussehen kann. Zwar sieht der aktuelle Entwurf zum sogenannten Heizungsgesetz zunächst nur vor, dass Heizungen in Neubauten ab Januar 2024 mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einsetzen. Jedoch sollen nach der Übergangsfrist im Jahr 2028 auch Bestandsgebäude in den Fokus der Energiepolitik gelangen. Als Lösungen stehen unter anderem der Anschluss an das Fernwärmesystem, eine Wärmepumpe oder eine Biomasse-Heizung zur Verfügung. Ein Energieberater kann Ihnen Sicherheit geben, was in Ihrem Haus technisch und wirtschaftlich umsetzbar ist. Die gute Nachricht: Für den Heizungstausch gibt es Förderprogramme. Und auch an den Beratungskosten beteiligt sich der Staat.
Wenn Ihr Haus keinen hohen energetischen Standard hat, müssen Sie als Vermieter seit Anfang dieses Jahres eine Belastung mehr schultern. Denn das „Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz“ verbietet es Ihnen, die Kosten aus der CO₂-Bepreisung wie früher komplett an Ihre Mieter weiterzureichen. Je schlechter der energetische Standard Ihres Gebäudes ist, umso höher sind sowohl die gesamten CO₂-Kosten als auch der Anteil, den Sie selbst tragen müssen. Erst bei einem Effizienzhaus-Standard von EH 55 oder besser, also bei Emissionen von weniger als zwölf Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche, übernehmen Ihre Mieter die Kosten vollständig. Verursacht Ihr Haus dagegen jährlich mehr als 52 Kilo CO₂ je Quadratmeter, bleiben die Kosten zu 95 Prozent bei Ihnen hängen. Das geht ins Geld, denn der Preis je Tonne CO₂ steigt von derzeit 30 Euro auf 55 Euro im Jahr 2025. Da könnte es sich lohnen, die Kosten für eine bessere Wand- und Dachdämmung und einen Austausch der Fenster gegenzurechnen.
Mit einer Solaranlage auf dem Dach machen Sie sich teilweise unabhängig von den steigenden Strompreisen. Den gewonnenen grünen Strom können Sie für den Allgemeinstrom nutzen. Ein Verkauf als Haushaltsstrom für Ihre Mieter ist mit einigen juristischen Hürden verbunden, aber machbar. Dasselbe gilt für die Einspeisung überschüssiger Mengen in das Stromnetz. Für kleinere Mengen wurden die juristischen und steuerlichen Hürden jüngst gesenkt. Was auf Ihrem Dach technisch möglich und wirtschaftlich lohnend ist, sagt Ihnen Ihr Energieberater.
Auch wenn Ihr Haus voll vermietet ist und die Einnahmen stimmen: Das muss nicht so bleiben. Angesichts empfindlich steigender Nebenkosten achten Mieter immer stärker darauf, wie hoch die „zweite Miete“ ist und geben im Zweifel Flächen in einem moderneren Gebäude mit besserem energetischem Standard den Vorzug. Dabei muss es nicht einmal ausschließlich ums Geld gehen. Immer mehr Unternehmen, aber auch Privatpersonen möchten aus ökologischer Überzeugung lieber in einem Gebäude residieren, das unnötige Umweltbelastungen vermeidet. Auf der anderen Seite sind ein besserer energetischer Standard und geringere Nebenkosten ein gutes Argument für eine höhere Kaltmiete.
Eine bessere Energieeffizienz und moderne ESG-Features senken die Nebenkosten und erhöhen das Mieteinnahmenpotenzial. Das wirkt sich positiv auf den Verkehrswert Ihres Hauses aus. Nachhaltigkeit ist bereits zu einem bestimmenden Faktor geworden, auf den Käufer achten, und in den kommenden Jahren wird sie weiter an Bedeutung gewinnen. Ist Ihr Haus in puncto ESG auf aktuellem Stand, sind höhere Verkaufspreise möglich, während ein niedriger Standard mit Abschlägen bestraft wird. Nachhaltigkeit hat aber auch dann Vorteile, wenn Sie gar keinen Verkauf planen. Wenn Sie einen Kreditantrag stellen, wird Ihre Bank Ihrem Haus einen höheren Beleihungswert zumessen und Ihnen bessere Konditionen einräumen.
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