In Berlin stehen viele Bürogebäude leer, die Mietpreise in einigen Lagen fallen. Für Unternehmen, die sich räumlich verändern wollen, bieten sich jetzt günstige Gelegenheiten.
Ein Gastbeitrag von Aissatou Frisch-Baldé im Tagesspiegel am 9. Juni 2024
Die Leerstandsquote von Büroimmobilien ist 2023 in Berlin im Durchschnitt auf 5,7 Prozent gestiegen. Im Jahr zuvor waren es noch 3,4 Prozent. Nicht darin erfasst sind die Flächen, die insbesondere von Großunternehmen derzeit verstärkt zur Untervermietung angeboten werden – ein weiterer Indikator für die Tendenz zum Leerstand. Diese Entwicklungen haben Auswirkungen auf die Mietpreise.
Vom Leerstand profitieren also insbesondere Unternehmen, die nicht auf Top-Bürolagen angewiesen sind. Gerade kleine und mittelgroße Unternehmen (KMU) finden derzeit günstige Voraussetzungen für einen Umzug vor, denn ihre Position in Verhandlungen wird dadurch gestärkt.
Kürzere Vertragslaufzeiten und Anreize, wie etwa mietfreie Zeiten beziehungsweise Zuschüsse zu Bau- oder Umzugskosten, sind in einem sich zumindest in einigen Lagen abzeichnenden Mietermarkt leichter durchsetzbar. Solche Anreize können die Anfangsinvestition für den Umzug und die Einrichtung neuer Büros erheblich reduzieren, was gerade für finanziell sensiblere KMU von großem Nutzen ist.
Doch es gibt noch weitere werttreibende Kräfte, die den Wechsel der Räumlichkeiten aktuell attraktiv machen. Denn Büroräume, die den Nachhaltigkeitskriterien ESG (Environmental, Social, Governance)entsprechen, werden für Unternehmen zunehmend bedeutender. Neue Büroflächen auf dem neuesten Stand der Energietechnik sind die Gelegenheit, wesentliche Nachhaltigkeitspraktiken zu implementieren.
Und das nicht nur, weil sich durch energieeffiziente GebäudeNebenkosten signifikant reduzieren und die eingesparten Mittel in Mitarbeiterentwicklung, Technologie oder Produktinnovation fließen können. Die Anmietung einer Immobilie, die nicht den ESG-Standards entspricht, kann für Unternehmen beträchtliche Nachteile in der näheren Zukunft mit sich bringen.
Sie kann das öffentliche Bild eines Unternehmens schädigen, besonders wenn es sich selbst als nachhaltig positioniert. Investoren, Kunden und andere Stakeholder, die Wert auf ökologische Standards legen, könnten ihre Beziehungen zu einem Unternehmen überdenken, das in einer nicht konformen Immobilie tätig ist.
Und schließlich werden Unternehmen in nicht ESG-gerechten Gebäuden es schwerer haben, Talente zu rekrutieren, die ebenfalls zunehmend Wert auf Ökologie am Arbeitsplatz legen.
Der Run auf ESG-kompatible Immobilien wird zweifelsohne immer stärker werden – und der Markt die Nachfrage kaum befriedigen können. Auch wenn es bislang keine Erhebung zur genauen Anzahl der energieineffizienten Büroimmobilien in Deutschland gibt, lässt eine andere Zahl das Ausmaß des künftigen Bedarfs deutlich erkennen: Die Deutsche Energie-Agentur Dena beziffert den Anteil von Bürogebäuden, die vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmschutzverordnung 1978 hierzulande entstanden, auf 64 Prozent. Das sind 53 Prozent der Nutzfläche.
Wenn Energieeffizienz immer mehr zum Standard für Büroflächenwird – und es gibt kein ernsthaftes Zukunftsszenario, in dem sie es nicht sein wird –, sollten Unternehmen sich so früh wie möglich um solche Räumlichkeiten bemühen, bevor die Nachfrage in die Höhe schnellt.
Es gibt noch einen anderen großen Treiber, der den Wechsel in neue Büroräume sinnvoll machen kann: Die Arbeitswelt ändert sich und damit auch die Ansprüche an die Räumlichkeiten. Das Großraumbüro verliert zunehmend an Attraktivität. Das liegt zum einen an den Erfahrungen in der Covid-19-Pandemie, die gesundheitliche Aspekte der Arbeitsumgebung stärker in den Fokus rückten. Denn je mehr Menschen eine Fläche gemeinsam nutzen, desto leichter übertragen sich Krankheiten.
Moderne Büroräume kombinieren offene, flexibel nutzbare Bereiche mit geschlossenen Räumen mit festen Arbeitsplätzen. Damit wird nicht nur die physische Gesundheit der Mitarbeiter gefördert, sondern auch ihr mentales Wohlergehen und ihre Produktivität. Denn dadurch gibt es sowohl Rückzugsorte für konzentriertes Arbeiten als auch Bereiche für den spontanen Austausch und die effektive Zusammenarbeit.
Zudem integrieren moderne Büroflächen „Third Spaces“, ein Begriff, der Ende des 20. Jahrhunderts vom Soziologen Ray Oldenburg geprägt wurde. Gemeint sind Räume, die weder dem Zuhause noch dem klassischen Arbeitsplatz zuzuordnen sind und informelle Begegnungen fördern sollen.
Die Idee, solche Begegnungsstätten zu schaffen, setzt sich immer stärker in der modernen Arbeitsplatzgestaltung durch. Sie sind gewissermaßen die Weiterentwicklung der Tischtennis-Lounge, die zu einem Synonym der neuen Arbeitskultur in jungen Unternehmen geworden ist, und stehen für eine Büroarchitektur, die auch Räume zum Stressabbau und zur Förderung zwischenmenschlicher Kontakte bereitstellt.
Indem Unternehmen ihren Mitarbeitern solche Orte in Gestalt von Dachterrassen, Lounges, Cafés, Spiel-, Sport- oder Unterhaltungsbereichen anbieten, motivieren sie ihre Angestellten zum Weg ins Büro, das so zu mehr wird als nur einem Arbeitsplatz.
„Third Spaces“ spielen eine zentrale Rolle bei der Förderung sozialer und emotionaler Verbindungen. Sie helfen, einem Verlust des Gemeinschaftssinns und mangelnder Identifikation mit dem Unternehmen entgegenzuwirken, den Kehrseiten der viel beschworenen neuen Arbeitswelt, in der das Arbeiten jenseits des Büros und fern von Kollegen zum „New Normal“ geworden ist.
Der Berliner Büroflächenmarkt bietet aktuell insbesondere KMU die Chance auf neue Arbeitsumgebungen, die konventionelle Büroräume meist nicht bieten können. Ein Umzug bietet also nicht nur die Möglichkeit, nachhaltiger zu agieren. Er eröffnet auch die große Chance, Produktivität, Mitarbeiterzufriedenheit und ihre Bindung an das Unternehmen zu verstärken – und das zu Marktbedingungen, die derzeit so günstig sind wie lange nicht mehr. Nun gilt es, sie zu nutzen, bevor sich das Zeitfenster schließt.
Öffnungszeiten:
Mo - Fr von 9 bis 18 Uhr