Baulandmobilisierungsgesetz tritt in Kraft: Konsequenzen für Immobilieneigentümer

Das Baulandmobilisierungsgesetz im Überblick

1. Die Erteilung von Baugenehmigungen wird vereinfacht

Eines der Ziele ist die Vereinfachung der Erteilung von Baugenehmigungen. Hierzu sieht das Gesetz im Wesentlichen drei Möglichkeiten:

• die mögliche Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes


• die Änderung eines Wohngebäudes oder auch die Nutzungsänderung eines Gebäudes zu Wohnzwecken mit der Möglichkeit der Abweichung von dem Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung, wenn kein Bebauungsplan vorliegt 


• die Vereinfachung bei der Genehmigungserteilung für die Umnutzung von landwirtschaftlich genutzten Gebäuden in Wohngebäude im sog. Außenbereich 

2. Es gilt ein allgemeines Umwandlungsverbot für Mietwohnungen

Um Bestandsimmobilien in Wohnungseigentum aufzuteilen, ist bislang in den meisten Fällen keine Genehmigung erforderlich. Dies wird mit dem Gesetz nun geändert.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bedarf die Aufteilung in Wohnungseigentum bei bereits bestehenden Wohngebäuden künftig einer Genehmigung, die nur unter engen Voraussetzungen erteilt wird. Daher kommt die Änderung faktisch einem „Umwandlungsverbot“ gleich. Der Gesetzgeber will damit die Verdrängung von Bestandsmietern durch Umwandlung von Bestandsmiet- in Eigentumswohnungen verhindern. 

Die Genehmigung soll insbesondere nur dann erteilt werden, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Hierbei sieht das Gesetz für den jeweiligen Verordnungsgeber, also beispielsweise das Land Berlin, einen Spielraum von drei bis fünfzehn Wohnungen vor, was wiederum die Erteilung der Genehmigung erschweren dürfte. Weiter soll etwa eine Genehmigung zu erteilten sein, wenn die Wohnungen eines Gebäudes an mindestens zwei Drittel der Mieter verkauft werden. Eine Ausnahme und damit Genehmigungsfähigkeit soll weiter dann in Betracht kommen, wenn Erben die Wohnungen eines Gebäudes selbst nutzen wollen sowie bei Eigenbedarf, wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnungen nutzen oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen. Auf Neubauten ist die Regelung nicht anwendbar.

3. Erleichterte Aufstellung von Bebauungsplänen

Oft ist die Errichtung bestimmter Bauvorhaben genehmigungsfrei möglich, wenn es den Festsetzungen des für das Bauvorhaben geltenden Bebauungsplans entspricht und die Erschließung gesichert ist. Durch die Aufstellung von Bebauungsplänen können daher langwierige einzelne Genehmigungsverfahren vermieden werden. Allerdings erweist sich gerade die Aufstellung eines Bebauungsplans als eine nicht ganz einfache und häufig auch langwierige Angelegenheit. 

Abhilfe soll mit einem neuen Bebauungsplantypus geschaffen werden. Mit ihm erhalten die Gemeinden ein neues Planungsinstrument, um einen Bauleitplan gezielt für den Wohnungsbau aufzustellen. 

So können Baugenehmigungsbehörden zukünftig leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen. Die Gemeinden erhalten mehr Flexibilität, um Dachgeschossausbauten und Anbauten zu erleichtern. Dafür werden die bisher bestehenden Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in Orientierungswerte geändert.

4. Erweiterung des Baugebots

Um die Entwicklung und bauliche Nutzbarmachung ungenutzter Grundstücke und die Schließung von Baulücken zu erleichtern, wurde das Baugebot in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert. Künftig besteht dort die Möglichkeit, dem Eigentümer eine Wohnbebauung vorzuschreiben. Gleichzeitig wird jedoch das Verfügungsrecht zugunsten des engsten Familienkreises gewahrt.

5. Kommunales Vorkaufsrecht wird verschärft

Die Gesetzesnovelle verschärft das kommunale Vorkaufsrecht der Gemeinden weiter. Allerdings muss die Ausübung des Vorkaufsrechts von der Gemeinde gerechtfertigt werden.

So sieht das Gesetz die Einführung eines Vorkaufsrechts für beplante und unbeplante Grundstücke im sog. Innenbereich vor, wenn diese Grundstücke einen städtebaulichen oder anlagenbezogenen Missstand darstellen, also so genannte „Problemimmobilien“ sind. Weiterhin werden Gemeinden ermächtigt, eine eigene Vorkaufsrechtssatzung für un- bzw. geringfügig bebaute und brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt zu erstellen.

Hierbei können Kommunen solche Grundstücke in Zukunft einfacher zum Verkehrswert erwerben.