Auf diese gesetzlichen Änderungen in 2021 sollten Sie vorbereitet sein

Mietendeckel, Umwandlungsverbot, Split der Maklercourtage oder Sonderabschreibungen – diese und einige weitere Themen werden die Akteure am Berliner Immobilienmarkt in den kommenden Monaten beschäftigen. Vieles ist noch im Fluss und wird erst in den nächsten Monaten festgelegt. Die sechs wichtigsten, von denen Sie gehört haben sollten, haben wir für Sie zusammengefasst.

Mietendeckel: Bundesverfassungsgericht entscheidet nächstes Jahr

Seit dem 23. November 2020 muss die zweite Stufe des Mietendeckels umgesetzt werden. Damit sind Berliner Vermieter verpflichtet, überhöhte Mieten abzusenken. Eine Miete gilt als überhöht, wenn sie mehr als 20% über den vom Senat festgelegten Mietobergrenzen in der jeweiligen Baualtersklasse liegt. Mehr Details lesen Sie in unserem Überblick zum Mietendeckel-Gesetz.

Bundestagsabgeordnete von FDP und CDU haben eine Normenkontrollklage beim Bundesverfassungsgericht eingereicht, um den Mietendeckel zu stoppen: Die Richter in Karlsruhe beschäftigen sich bis Sommer 2021 mit der Frage, ob das Land Berlin überhaupt solche Gesetze erlassen darf oder ob die Gesetzgebungskompetenz allein beim Bund liegt. Ein viel beachtetes Gutachten von Hans-Jürgen Papier, dem ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts, kommt zu dem Schluss, das Gesetz sei verfassungswidrig.

Das neue Gesetz führt zu mehr Bürokratie. Von den anfangs geplanten 130 Stellen sind aktuell nur 65 besetzt und erstmal sollen auch nicht mehr eingestellt werden. Ob das reicht, wird sich zeigen.

Umwandlungsverbot: Es ist noch nichts entschieden

Bei der geplanten Beschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt es weiter Streit zwischen der Union und der SPD. In einer kürzlich veröffentlichten Gesetzesvorlage hat die Bundesregierung nun Ausnahmen definiert. Das Umwandlungsverbot greift demnach nur, wenn sich die Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten befinden. Diese Gebiete werden von den Landesregierungen definiert und dürfen dort dann Anträge auf Umwandlung ablehnen.

Es gibt aber Ausnahmen von der Regel. Wenn die Immobilie vererbt worden ist, Angehörige einziehen wollen, Gründe des Allgemeinwohls für eine Umwandlung sprechen oder die Vermieter zwei Drittel der Wohnungen ausschließlich an die bisherigen Mieter verkaufen, muss einer Umwandlung zugestimmt werden. Die Union möchte das geplante Gesetz entschärfen, die SPD hält entschieden dagegen. Es bleibt weiter spannend, wie das Gesetz am Ende verabschiedet wird.

Schon vor Weihnachten: Neuregelung der Maklercourtage tritt in Kraft

Ab 23. Dezember 2020 tritt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft, das die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu regelt. Es gilt somit nicht beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern und auch nur, wenn als Käufer ein Verbraucher handelt.

Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat dagegen nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklerprovision zahlen. Vereinbart der Verkäufer mit dem Käufer, den Maklerlohn weiterzureichen, darf es maximal die Hälfte der zu zahlenden Provision sein. Außerdem muss der Verkäufer nachweisen, dass er seinen Teil der Courtage bereits gezahlt hat, bevor der Käufer zahlen muss. Neu ist auch, dass Maklerverträge künftig nur noch in Textform abgeschlossen werden können.

Sonderabschreibungen: Stolperstein zum Jahreswechsel beachten

Seit August 2019 können private Kapitalanleger 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung im Jahr der Anschaffung und den drei Folgejahren zusätzlich bei der Steuer geltend machen. Parallel kann die reguläre lineare Abschreibung in Höhe von 2% genutzt werden.

Für das Finanzamt gilt eine Wohnung nur als neu, wenn Fertigstellung und Anschaffung in einem Kalenderjahr liegen. Wenn die Immobilie zum Beispiel bis Dezember fertiggestellt wird, aber erst im Januar gekauft wird, kommt der Anleger nicht in den Genuss der Sonderabschreibung. Als angeschafft gilt eine Wohnung erst, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten übergegangen sind.

Die steuerliche Förderung ist an weitere Bedingungen geknüpft. So müssen die Bauanträge nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden sein. Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen oder Gebäude müssen außerdem unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden) liegen und das Objekt muss mindestens für zehn Jahre dauerhaft vermietet sein.

Neue Milieuschutzgebiete geplant: Friedenau, Mariendorf, Wittenbergplatz

Der Bezirk Tempelhof – Schöneberg hat im November 2020 drei Aufstellungsbeschlüsse für die geplanten Milieuschutzgebiete „Mariendorf“, „Wittenbergplatz“ und „Friedenau“ erlassen. Das war der Startschuss für das förmliche Aufstellungsverfahren der Milieuschutzverordnungen. Die zu schützenden Gebiete stehen noch nicht zu 100 Prozent fest. Vorab müssen noch umfassende Untersuchungen durchgeführt werden. Solange sind Baumaßnahmen, Umnutzungen und Umwandlungen noch genehmigungsfrei, wobei der Bezirk solche Vorhaben für maximal ein Jahr zurückstellen kann. Wenn Sie mehr zum Thema erfahren möchten, dann lesen Sie unseren Beitrag zum Milieuschutz in Berlin.

Bis Januar: Solaranlagen, Blockheizkraftwerke und Biogasanlagen anmelden

Seit Februar 2019 müssen Immobilieneigentümer neue Solaranlagen, Blockheizkraftwerke und Biogasanlagen innerhalb von vier Wochen nach Inbetriebnahme im zentralen Marktstammdatenregister anmelden. Alle, die bereits eine Anlage installiert hatten, bekamen Zeit bis zum 31. Januar 2021. Wer seiner Pflicht nicht nachkommt, riskiert ein Bußgeld und den Zahlungsstopp der Einspeisevergütung.