Alles auf neu: Interview mit den Geschäftsführern von Engel & Völkers Projektvertrieb Berlin

Die Hauptstadt boomt und mit ihr die Nachfrage nach Neubauprojekten. Der Markt ist reich an Chancen, zugleich wird es für Entwickler immer herausfordernder, aus der Masse der Projekte herauszustechen. Genau hier setzen Dennis Maruhn und Hendrik Treff an, seit Januar 2019 Geschäftsführer von Engel & Völkers Projektvertrieb Berlin – mit einem spezialisierten Berater-Team, einem umfassenden Netzwerk und langjährigem Berlin-Know-how.

Herr Treff, Herr Maruhn, Berlin entwickelt sich rasant, die Bevölkerung wächst seit Jahren überproportional. Wo herrscht die größte Nachfrage nach Wohnraum?

Dennis Maruhn: Waren die Anforderungen an die Lage vor einigen Jahren noch sehr starr, erleben wir vor allem bei Neuberlinern immer mehr Flexibilität: Die Bezirke am und außerhalb des S-Bahn-Rings werden immer attraktiver. Dabei bleibt die Anbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln eines der wichtigsten Kriterien.

Hendrik Treff: Die Bereitschaft, ursprünglich präferierte Lagen zu verlassen, ist allerdings nur gegeben, wenn das Projekt vollends überzeugt. In einem Markt mit steigenden Preisen und wachsendem Angebot wird es immer wichtiger, seine Zielgruppe sehr gut zu kennen und das Angebot genau auf sie auszurichten.

Welche Preisentwicklung prognostizieren Sie für Neubau-Eigentumswohnungen in 2019?

HT: Die Preise haben in einigen Lagen bereits ein hohes Niveau erreicht, so gibt es etwa in Mitte keine Projekte mehr, die unter einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 6.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Doch es gibt noch diverse Lagen mit Steigerungspotenzial, insbesondere zwischen S-Bahn-Ring und der Berliner Stadtgrenze, wie beispielsweise Weißensee und Pankow, aber auch Tempelhof oder Reinickendorf. Diese kommen noch von einem verhältnismäßig niedrigen Preisniveau und immer mehr solvente Familien aus den innerstädtischen Lagen entdecken diese meist gut angebundenen Quartiere für sich.
Dagegen erwarten wir im Spitzenpreissegment lediglich noch moderate Steigerungen im einstelligen Prozentbereich. Hier ist in den letzten Jahren bereits viel passiert und das Angebot wächst langsam nach. Vor allem die Mikrolage und die Produktqualität sind für das Preispotenzial ausschlaggebend.

Wohnraum in Berlin ist knapp – inwiefern kann der private Bausektor eine Entlastung erzielen, die auch allgemeinverträglich ist?

DM: Der private Bausektor trägt bereits einen Großteil zum Bauvolumen innerhalb der Stadt bei und wird dies auch zukünftig tun. Vor allem bei Grundstücken, auf denen B-Plan-Verfahren durchgeführt werden, entsteht durch die bestehenden Vorgaben nahezu automatisch auch preisgedämpfter Wohnraum.

Was sind die größten Preistreiber beim Neubau und wie könnte die Politik Abhilfe schaffen?

DM: Die Grundstückspreise machen es immer schwieriger, Projekte kaufmännisch solide zu kalkulieren. Notwendig ist vor allem eine schnellere und unbürokratischere Genehmigungspolitik. Viele Entwickler scheuen sich mittlerweile vor dem langen Prozess der Baurechtsschaffung und veräußern die Grundstücke stattdessen. Zudem sind die Baukosten in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Das lässt sich zu einem erheblichen Teil auf die steigenden Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) zurückführen, die zu hohen Mehrkosten bei Dämmung und Wärmerückgewinnung führen. Eine Entspannung ist hier leider nicht in Sicht. So erwartet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) weitere Kostensteigerungen von 4,5 Prozent in 2019.

In welchem Bereich sehen Sie Ihre wichtigsten Wachstumsfelder?

DM: Auf der Projektseite ist mittlerweile das gesamte Berliner Stadtgebiet für uns ein interessanter Zielmarkt, inklusive der Randlagen. Das war vor wenigen Jahren noch anders, als der Schwerpunkt der Neubauprojekte lediglich innerhalb des S-Bahn-Rings lag.
Auf der Kundenseite wird das Geschäft weiterhin überregionaler und bei bestimmten Projekten auch international. Über unser Engel & Völkers-Netzwerk wollen wir zukünftig noch besser deutschlandweit und in der ganzen Welt Kunden erreichen, die sich für Berlin interessieren.

ZUR PERSON

Langjährige Expertise und lokale Marktkenntnis verbinden Dennis Maruhn und Hendrik Treff, seit Januar 2019 Geschäftsführer von Engel & Völkers Projektvertrieb Berlin. Gemeinsam verfügen sie über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche und waren zuletzt in führenden Positionen bei der JLL Residential Development GmbH sowie der Grossmann & Berger GmbH tätig.

AKTUELLE PROJEKTE

So vielfältig wie Berlin - erfahren Sie mehr über unsere aktuellen Neubau-Projekte GLEIS PARK Berlin nahe Potsdamer Platz, SUED1 im Maximilians Quartier in Berlin-Wilmersdorf und viele weitere.