Veröffentlicht am 07.10.2022
In Berlin ist die Zahl der Singlehaushalte in den letzten 30 Jahren von 33 auf 50 Prozent gestiegen (Destatis, 2020). Entsprechend hat die Nachfrage nach kleineren Wohnungen signifikant zugenommen. Durch diese Verlagerung wird mehr Wohnraum pro Person benötigt, außerdem verzeichnet die Hauptstadt starke Wanderungsgewinne. Die Metropole leidet unter einer Knappheit bezahlbaren Wohnraums, denn die Relation der Fertigstellungen zum Wohnungsbedarf pro Jahr betrug von 2016 bis 2020 im Durchschnitt nur 78 Prozent (Henger/ Voigtländer, 2021).
Im aktuellen Marktumfeld steigt mit dem erhöhten Zinsniveau auch die Renditeerwartung von Kapitalanleger*innen. Um einen positiven Leverage-Effekt erzielen zu können muss die Gesamtrendite jedoch über dem Fremdkapitalzins liegen. Im zweiten Quartal 2022 angebotene Kapitalanlage-Einheiten im Bestand erzielen im arithmetischen Mittel eine Bruttoanfangsrendite (BAR) von 2,18 Prozent (Value Marktdatenbank). Micro-Living-Einheiten werden von Experten mit einer potenziellen BAR von bis zu 5 Prozent eingeschätzt (Engel & Völkers Commercial GmbH 2020). Auch wenn die in der Hauptstadt zu erzielenden BARs im Vergleich zum weiteren Bundesgebiet auf Grund der Reife des Marktes unter dieser Einschätzung liegen, können durch positive Effekte, vor allem einer höheren Flexibilität in Bezug auf Mietpreisanpassungen, auch in der jetzigen Marktsituation positive Leverage-Effekte erzielt werden.
Der Markt für Micro-Living hat sich während der Coronakrise als resiliente Assetklasse erwiesen. Die Auslastungsquoten sanken zwar bundesweit, stabilisierten sich mit 85 Prozent (in Berlin bis zu 95 Prozent) aber schnell wieder auf einem hohen Niveau. Außerdem gab es im Zuge der Krise eine Verlagerung der Zielgruppe. Sie wurde breiter und besteht nun großteiles aus berufstätigen Personen. Diese Bewegung bringt weitere Stabilität in den wohnwirtschaftlichen Markt (Embacher/Barišić, 2022).
In Berlin befinden sich aktuell sowohl mehrere Neubauprojekte mit kleinen Wohnungen, welche für die klassische Wohnraumnutzung gedacht sind, als auch Serviced Apartments, also gewerbliche Nutzungskonzepte, in der Einzelvermarktung. Es gibt derzeit kein Projekt, das sich auf wohnwirtschaftlich genutzte Einheiten für den vorübergehenden Gebrauch spezialisiert und für private Investor*innen, die nur einzelne Einheiten kaufen wollen, zugänglich ist.
Dieser Report widmet sich dem Berliner Markt für wohnwirtschaftliche Micro- und Co-Living-Konzepte. Nach der Definition werden im ersten Teil die Zielgruppen erläutert, gefolgt von einer Angebotsanalyse von Micro- und Co-Living-Konzepten. Abschließend erfolgt eine genauere Betrachtung der Investitionsseite.
Die Renditeanforderungen im aktuellen Zinsumfeld steigen, da der risikofreie Zins in den letzten Monaten signifikant angestiegen ist. Zu diesem Bedarf kann die (Einzel-)Vermarktung von Micro-Living in Zukunft ein passender Baustein sein, da hier wesentlich höhere Mieten und Renditen erzielt werden können.
Wohnwirtschaftliche Konzepte ordnen sich zwischen dem klassischen Wohnungsmarkt und dem gewerblichen Bereich ein. Es gibt keine genaue rechtliche Definition für dieses Konzept, verschiedene Unternehmen in diesem Bereich grenzen wohnwirtschaftliche Nutzung nach der vorgesehenen Mietdauer und den angebotenen Dienstleistungen ab. In der Literatur wird häufig von einer Mindestnutzungsdauer von drei Monaten gesprochen, die Unterkünfte seien teilmöbliert und je mehr Services angeboten würden, desto eher tendiere das Konzept zur gewerblichen Nutzung. Gerichte bewerten allerdings jeden Einzelfall nach Faktoren der Größe, Ausstattung, durchschnittlicher Mietdauer, Dienstleistungen und Vorhandensein von Gemeinschaftseinrichtungen (Hein/Nießen 2020; Gregorius 2020; Ewer 2017).
Laut Bevölkerungsprognose der Stadt Berlin leben 2030 voraussichtlich 80 Prozent der Berliner Bevölkerung in Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten, wobei Ein-Personen-Haushalte rund 53 Prozent und Zwei-Personen-Haushalte rund 27 Prozent ausmachen werden (Destatis 2020).
Den signifikantesten Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung Berlins haben Wanderungen. Die größten Wanderungsgewinne entfallen auf hoch aktive Personen im Alter zwischen 18 und unter 35 Jahren. Diese machten in den letzten fünf Jahren über 60 Prozent der gesamten Zuwanderung nach Berlin und rund 95 Prozent des gesamten Wanderungssaldos aus (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2019). Hinzu kommt die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in Berlin, die alle Wohnungssuchenden stark belastet. Anbieter des temporären Wohnspektrums könnten hier Abhilfe schaffen. Co- und Micro-Living-Unternehmungen bieten die Möglichkeit, schnell und vor allem unkompliziert eine Bleibe zu finden.
Die Zukunftsforschung sieht den Trend hin zu wesentlich flexibleren Wohnformen. „Familie und Wohnen bedeuten, Wandel, nicht Bleiben’” (Zukunftsinstitut o.D.), und es wäre nur konsequent anzunehmen, dass die Sharing Economy immer mehr Einzug in unser Leben und so auch in unsere Wohnsituation hält. Verschiedene sozialwissenschaftliche Studien zeigen, dass sich die Generationen X, Y und Z nur bis zur Familienplanung in Ballungszentren sehen (Frank 2022). Wenig überraschend ist also, dass die Nachfrage stark von jungen Menschen geprägt ist. Vor ein paar Jahren wurde das Micro-und Co-Living-Angebot noch hauptsächlich von Studierenden angenommen. Heute ist die Zielgruppe weitaus breiter: 60 Prozent der Mieter*innen im letzten Jahr waren berufstätig. Anbieter in Berlin geben sogar 75 Prozent an. Ob sich diese Tendenz fortsetzt, ist schwer zu sagen. Die Frage besteht wahrscheinlich darin, zu welchen Preisen die Einheiten angeboten werden, denn während die Wartelisten für die Unterkünfte der Studierendenwerke lang sind, liegt die deutschlandweite durchschnittliche Auslastungsquote des Co- und Micro-Living-Sektors bei 85 Prozent (Embacher/Barišić 2022). Der Preisunterschied im privaten Sektor wird häufig mit der qualitativ hochwertigen Ausstattung und Einpreisung verschiedener Annehmlichkeiten, wie zum Beispiel Co-Working-Spaces begründet. Die 5. Ausgabe der Initiative Micro-Living stellt die These auf: „Die Miethöhe hat keinen Einfluss auf die Auslastungsquote (sofern die Qualität des Angebotes stimmt)” (Embacher/Barišić 2022). Aufgrund der geringen Anzahl an Beobachtungen wurden allerdings keine statistischen Signifikanzen berechnet, sondern lediglich Korrelationskoeffizienten zu Hilfe gezogen. Auch Überlegungen zu Randlösungen dieser These lassen die Belastbarkeit dieser Aussage fragwürdig erscheinen.
Die Zielgruppen des wohnwirtschaftlichen Angebots in Berlin sind, im Gegensatz zum Rest Deutschlands, hauptsächlich international geprägt. Führende Anbieter geben an, dass der Anteil internationaler Mieter*innen bis zu 85 Prozent ausmacht. Die meisten Bewohner*innen in der Hauptstadt seien unter 35 Jahre alt und im Berufsleben angekommen. In Berlin scheint die Nachfrage stärker von berufstätigen Personen geprägt zu sein, außerdem ist die Auslastungsquote einem Anbieter zufolge mit rund 95 Prozent auch deutlich höher als im restlichen Bundesgebiet.
Die verschiedenen Zielgruppen für den wohnwirtschaftlichen Bereich lassen sich wie folgt differenzieren:
Die steigende Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten wird vom wohnwirtschaftlichen Markt durch Mikroapartments und Co-Living-Betreibermodelle aufgefangen. Üblich ist es, entweder ganze Objekte als gewerbliche Wohnprojekte aufzubauen oder auch einzelne Einheiten zu pachten und dann an die Endkonsument*innen unterzuvermieten. Im Fall des ersteren Konzepts werden Concierge Services und weitere Annehmlichkeiten wie Co-Working-Spaces, Dachterrassen oder Fitnessräume häufig mit angeboten. Die Einheiten werden meist als „All-in-Angebote“, also möbliert und inklusive Strom, Internet und ggf. Amenities, offeriert (Bundesverband Micro-Living, 2022a).
„Mikroapartments sind eine eigene Immobilienklasse kleinteiliger Wohnformen. [...] Im deutschsprachigen Raum versteht man unter dem Begriff eine kleinteilige möblierte Wohnform mit in der Regel ein bis zwei Räumen und einer Größe von circa 18 bis 35 Quadratmetern” (Belform 2018).
Für viele (potentielle) Einwohner*innen Berlins ist die Bezahlbarkeit eine zentrale Frage bei der Suche nach Wohnraum. Es ergeben sich in der Entscheidung entsprechend verschiedene mögliche Trade-offs. Die beiden wahrscheinlich wichtigsten sind: eine zentrale Lage bzw. eine gute Anbindung an das ÖPNV-Netz und die vorhandene Wohnfläche. Es scheint als wäre die Lage der Unterkunft weniger verhandelbar, da Mikro-Housing-Projekte häufig in Stadtzentren bzw. Subzentren angesiedelt sind (Hein/ Nießen 2020).
Natürlich zeigen sich auch im Markt für wohnwirtschaftliche Konzepte räumliche Differenzen in Bezug auf die Miethöhe. Am oberen Ende des Preisspektrums befinden sich in Berlin die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg mit rund 39,24 und Mitte mit knapp 36,74 EUR/m². Am unteren Ende der Spanne liegt Charlottenburg-Wilmersdorf mit ca. 27,49 EUR/m² All-in-Miete. In Charlottenburg-Wilmersdorf haben verhältnismäßig viele Einheiten für Studierende Einzug in die Analyse erhalten und verzerren aus diesem Grund möglicherweise die Ergebnisse. Die absolute Preisspanne der Mieten liegt bei 660 bis 1.500 EUR, die relative bei rund 27 bis 50 EUR/m². Das arithmetische Mittel der hier analysierten Einheiten liegt bei 943,25 EUR bzw. bei ca. 35,06 EUR/m².
Im Vergleich: Mikroapartments für klassische Wohnraumnutzung wurden im zweiten Quartal 2022 für durchschnittlich 14,48 EUR/m² Nettokaltmiete (NKM) angeboten und waren damit rund 1,40 EUR/m² teurer als über 36 Quadratmeter große Wohnungen (Value Marktdatenbank 2022) − die hier analysierten wohnwirtschaftlich betriebenen Einheiten sind allerdings 40 Prozent teurer. Zu beachten ist, dass die temporär vermieteten Einheiten zumindest teilmöbliert und inklusive Nebenkosten, Strom und meistens auch Internet angeboten werden.
Co-Living bietet vor allem Young Professionals und (neu) zugezogenen Singles eine gute Möglichkeit, in der Stadt Fuß zu fassen. Denn viele Co-Living-Anbieter bieten nicht nur ein Zimmer an, sondern interpretieren das häufig als „Zweck-Wohngemeinschaft” wahrgenommene Konzept als eine Art Living-Community, um Gleichgesinnte zusammenzubringen.
Co-Living wird als vergleichsweise günstigere Variante im Vergleich zu Micro-Living gehandelt. Die absolute Preisspanne liegt bei 580,00 - 1.099,00 EUR bzw. 22,14 – 97,20 EUR/m². Das arithmetische Mittel der Quadratmetermietpreise liegt mit 47,95 EUR/m² zwar deutlich über dem der Micro-Living-Einheiten (35,06 EUR/m²), allerdings ist zu beachten, dass hier lediglich die Zimmerfläche analysiert werden kann und damit keine Vergleichbarkeit gegeben ist. Das Mittel der absoluten All-in-Mietpreise ist mit 822,05 EUR durchschnittlich 121,20 EUR günstiger als eine eigene Einheit.
Laut Anbietern von Micro-und Co-Living-Einheiten ist die Herausforderung, Letztere zu vermarkten, größer. Innerhalb des Spektrums von Co-Living-Einheiten scheint ein eigenes Bad einen großen Einfluss auf die Anzahl der Abnehmer*innen zu haben (Embacher/Barišić 2022). Eine weitere potenzielle Hürde ist laut einigen Anbietern die Harmonie zwischen den Bewohner*innen. Aus diesem Grund werden immer häufiger Community-Manager*innen eingestellt, um als Ansprechperson, aber auch als Mediator*in bei Unstimmigkeiten zu fungieren (5. Jahreskongress Temporäres Wohnen 2022).
„Für Investoren bietet das Segment meist höhere Renditen als im klassischen Wohnbereich, dazu eine solvente Klientel mit einem geringeren Ausfallrisiko” (Bundesverband Micro-living 2022b).
Da es in Berlin derzeit keine Vermarktung von Einzeleinheiten in Co-Living- oder Mikro-Living-Projekten wohnwirtschaftlicher Natur gibt, ist ein genaues Abschätzen der potenziellen Renditen nicht möglich. Im klassischen Wohnbereich lässt sich allerdings beobachten, dass kleine Einheiten (bis 35 Quadratmeter) mit durchschnittlich 2,86 Prozent um rund 0,57 Prozentpunkte höhere Renditen erzielten als Wohneinheiten mit marktüblicher Größe, die bei rund 2,29 Prozent Rendite auf dem Berliner Markt liegen. Pro Quadratmeter werden die kleinen Eigentumswohnungen im Schnitt für einen 278,18 EUR/m² höheren Kaufpreis angeboten (Value Marktdatenbank 2022).
Die Kaufpreise von Mikroapartments liegen durchschnittlich über denen größerer Wohnungen, da die Baukosten der Kleinsteinheiten durch ein höheres Level an Komplexität der Bautechnologie und einen größeren Anteil an gemeinschaftlich genutzten Fluren und Treppenhäusern auch höher sind (Hein/Nießen 2020). Dennoch bleiben die Einheiten aufgrund der geringen Wohnfläche und dem daraus resultierenden absoluten Preis als Investition für eine größere Masse potenzieller Käufer*innen zugänglich.
Ein deutlicher Vorteil, der sich bei der Investition in wohnwirtschaftlich genutzte Bestandsobjekte ergibt, ist die Nichtanwendbarkeit der Mietpreisbremse. Denn bei vorübergehendem Gebrauch von Wohnraum – wenn also eine Wohnung möbliert und zwischen drei Monaten und rund zwölf Monate vermietet wird − ist nach § 549 Abs. 2 BGB die Anwendung der Vorschriften auf Wohnverhältnisse explizit ausgeschlossen. (Vermietungen von Einheiten unter drei Monaten fallen unter gewerbliche Nutzung.)
Resilienz und höhere Renditen lassen die Assetklasse auch für private Kapitalanleger*innen interessant werden. Eine Einzelvermarktung wohnwirtschaftlich genutzter Co-und Micro-Living-Einheiten sollte aus diesem Grund in Betracht gezogen werden.
Die Nachfrage nach flexibleren Wohnkonzepten und kleinen Einheiten hat in den letzten Jahren stark angezogen. Durch die Knappheit bezahlbaren Wohnraums ist in Berlin auch kein Ende dieses Trends in Sicht. Auch wenn Micro- und Co-Living-Einheiten aus rein preislicher Sicht keine Entspannung des Marktes mit sich bringen (Hein/Nießen 2020), so bieten sie dennoch gute Übergangslösungen für Wohnungssuchende, Berufstätige mit hohen Mobilitätsanforderungen, Menschen mit neuer Anstellung und temporär Angestellte. Mit dem Anteil berufstätiger Personen steigt auch der Anteil der solventeren Klientels - und gleichzeitig sinkt das Ausfallrisiko.
Die Zielgruppe des wohnwirtschaftlichen Bereichs wird immer breiter. Auch wenn der Anteil der berufstätigen Personen steigt, mag es sich lohnen, Studierende nicht ganz aus dem Blickfeld zu verlieren. Möglicherweise könnten günstigere Varianten der bisherigen Projekte − insbesondere was die Qualität der Ausstattung betrifft − erwogen werden. Das Budget der Studierenden ist schließlich oft der einflussreichste Faktor bei der Wahl der Unterkunft, und die Wartelisten der Studierendenwerke sind lang (Embacher/Barišić 2022).
Ein Nischenprodukt, das es schafft, die Lücke zwischen Studierendenwohnheimen und hochpreisigen temporären Wohnangeboten zu schließen, würde zweifelsohne sofort vom Mietmarkt angenommen werden.
Im Trade-off zwischen Lage, Preis und Wohnfläche präferieren Mieter*innen, im Zentrum oder zumindest zentrumsnah zu wohnen. Sie nehmen dafür eine höhere Miete und kleinere Wohnungen in Kauf. Für Investor*innen versprechen kleine Einheiten höhere Renditen. Zwar sind die Kosten je Fläche aus bautechnischen Gründen höher als bei Wohnungen über 35 Quadratmetern, da jedoch die absoluten Kosten für die Einheiten niedriger sind, sprechen sie deutlich mehr Investor*innen an.
Potenzielle Renditen, die in wohnwirtschaftlichen Projekten erwirtschaftet werden können, sind nicht genau abzuschätzen. All-in-Mieten decken immer Nebenkosten, Strom und Internet ab, manchmal jedoch auch noch zusätzliche Annehmlichkeiten wie Dachterrassen, Fitnessstudios, Co-Working-Spaces oder andere einzupreisende Services.
Eine solvente Klientel, geringe Ausfall- und in Berlin hohe Auslastungsquoten in Kombination mit der Nicht- Anwendbarkeit der Mietpreisbremse lassen den Markt höchst lukrativ erscheinen.
Wir rechnen damit, dass die Renditeerwartungen von Kapitalanleger*innen aufgrund der Zinsentwicklung mittelfristig auf einem für Berlin relativ hohen Niveau bleiben wird. Währenddessen zieht es immer mehr hochmobile Personen nach Berlin. Aus diesen Gründen ist zu schließen, dass noch einiges an Potenzial für wohnwirtschaftliche Konzepte in der Metropole steckt.
Wir erachten die Einzelvermarkung dieser Einheiten als lohnende Überlegung bei der Planung von Neubau-, aber auch Bestandsprojekten. Gerade in Zeiten hoher Inflation suchen private Kapitalanleger*innen nach Möglichkeiten, ihr Erspartes sicher anzulegen. Eine Einzelvermarktung der vielversprechenden Assetklasse wohnwirtschaftlicher Micro-und Co-Living-Konzepte ermöglicht die Erfüllung der Anforderungen auch im aktuellen Marktumfeld.
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