Marktübersicht Q4 2022 Berlin

Auch der Berliner Wohnungsmarkt blieb im letzten Jahr nicht von Unsicherheiten verschont. Im Besonderen lastet auf ihm das Zusammenwirken der Zinsentwicklung und der gestiegenen Baukosten. Ähnlich wie in anderen deutschen Großstädten, wird u.a. durch diese Faktoren ein Rückgang der Nachfrageintensität nach Eigentumswohnungen deutlich. In der Hauptstadt wird dieser Effekt jedoch aufgrund der bestehenden Wohnungsknappheit und der hohen Zuzugsraten gebremst, sodass es auf der Nachfrageseite keineswegs zu einem Stillstand kommt.

Trotz bestehender Unsicherheiten sind die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin für alle Segmente im Laufe des letzten Jahres um durchschnittlich 4,48 Prozent gestiegen. Auffällig hierbei ist, dass dieser Preisanstieg nahezu ausschließlich im ersten Halbjahr 2022 stattgefunden hat, während die Angebotspreise im zweiten Halbjahr 2022 stagnierten. Seit Ende 2021 verzeichnet Berlin im Neubausegment mit 9,39 Prozent den größten Anstieg der Medianpreise. Hier resultiert der Anstieg deutlich aus dem ersten Quartal vergangenen Jahres. Auch der Angebotspreis für Bestandseinheiten stieg im Jahr 2022, wobei sich der Median für bezugsfreie um 4,08 und der für vermietete Wohnungen um 3,50 Prozent erhöhte. Die Angebotspreise für Bestandseinheiten stagnierten im dritten Quartal und im vierten folgten sogar leichte Preisreduzierungen. Während der Medianangebotspreis für vermietete Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 0,65 Prozent sank, reduzierte sich der für bezugsfreie Bestandseinheiten um 1,33 Prozent.

Es könnte angenommen werden, dass sich das preissensiblere Klientel auf den Bestandsmarkt konzentriert, da neue ESG-Gebäuderichtlinien angekündigt wurden. Da diese Einfluss auf den Wert einer energetisch unsanierten Immobilie nehmen, hat keine Verlagerung stattgefunden. Auch, oder vielleicht gerade im letzten Jahr haben sich Nachhaltigkeitsaspekte als wichtiges Kaufkriterium herauskristallisiert. Die Nachfrage für ETW mit erneuerbaren Energiequellen erscheint in der momentanen Marktsituation relativ stabil und ist im Vergleich zum Vorjahr sogar markant gestiegen. Begründen lässt sich diese Bewegung mit dem durch die Krise deutlich hervorgehobenen Einsparungspotenzial bei der Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen.

Auf den nachfolgenden Seiten erhalten Sie Einblicke in die Entwicklung der einzelnen Segmente auf dem Berliner Wohnungsmarkt im Jahr 2022. 

Die Anzahl an (online) inserierten Neubauwohnungen entwickelte sich in den vergangenen 24 Monaten krisenbedingt unterschiedlich. Das Angebot der (online) offerierten Einheiten, nahm nach einem nahezu konstanten Rückgang, im dritten Quartal 2022 wieder leicht zu und veränderte sich im vierten Quartal kaum. Nichtsdestotrotz ist rund ein Drittel weniger Einheiten als noch zu Beginn 2020 auf dem Markt. In den Abbildungen 1 und 2 zeigt sich der Anstieg des Medianangebotspreises über den Jahresverlauf von 2022. Deutlich wird die Stagnation der Angebotspreisentwicklung mit Zunahme der inserierten Neubauwohnungen im zweiten Halbjahr 2022.

Während der Median vom vierten Quartal 2020 zum vierten Quartal 2021 von 6.463 EUR/m² auf 7.714 EUR/m² – um 19,35 Prozent – stieg, halbierte sich das Preiswachstum im vergangenen Jahr und sank um fast 10 Prozentpunkte auf 9,39 Prozent. Der Median der Angebotspreise erhöhte sich im vierten Quartal um 0,89 Prozent auf 8.438 EUR/m². Das arithmetische Mittel ist im Vergleich zum vorigen Quartal leicht – von 8.628 EUR/m² auf 8.619 EUR/m² – gesunken. Dieser Rückgang des arithmetischen Mittels ist aufgrund seiner Größe zu vernachlässigen, denn in absoluten Zahlen veränderte sich das Mittel der Angebotspreise um nur rund 9 EUR/m².

Seit Beginn des Jahres 2020 erhöhte sich der Median der Angebotspreise für Neubaueigentumswohnungen um 38,73 Prozent. Es scheint jedoch als wäre der stetige Preisanstieg der letzten Jahre durch den Zinsanstieg im letzten Jahr zum Erliegen gekommen. Eine Reduzierung der Preise im Neubausegment bleibt aufgrund der gestiegenen Baukosten und der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt jedoch weiterhin unwahrscheinlich. Die Anzahl der Transaktionen wird auch im kommenden Quartal jedoch noch nicht auf das Vorkrisenniveau zurückkehren, denn weitere Zinserhöhungen sind angekündigt. Bisher war der Angebotspreis ein gutes Indiz für die Entwicklung auf dem Neubaumarkt, für das letzte Jahr werden die Zahlen des Gutachterausschusses mit besonderer Spannung erwartet, denn erst hier wird sich zeigen, wie stark die Umstände die Nachfrageseite beeinflusst haben.

Im Laufe des letzten Jahres sind die Angebotspreise für Neubaueinheiten in Berlin trotz bestehender Unsicherheiten im Markt gestiegen. Der Preisanstieg fand, wie bereits in den Abbildungen 1 und 2 gesehen, im ersten Quartal statt. In den Abbildungen 3 und 4 wird die Entwicklung des Medians auf Bezirksebene dargestellt. Bei der räumlichen Differenzierung zeigen sich jedoch große Unterschiede. Besonders stark stiegen die Preise in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Spandau, wobei in letzterem nur 36 Einheiten im vierten Quartal online waren und die Preisentwicklung hier als sehr schwankungsanfällig gewertet werden muss. Auch in den Bezirken Steglitz-Zehlendorf und Pankow sind ebenfalls positive Preisentwicklungen von mehr als 10 Prozent zu beobachten. In Berlin-Mitte, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf stagnierte das Preiswachstum nahezu vollkommen. Einzig in Neukölln fand über das letzte Jahr eine Preisreduzierung statt. Da seit dem vierten Quartal 2021 nur 60 Einheiten online verfügbar waren, ist die Signifikanz der Absenkung in Frage zu stellen.

Das Angebot an bezugsfreien Bestandseinheiten in Berlin steigt weiterhin deutlich und ist zurück auf dem Niveau des ersten Quartals 2020. Mit dem steigenden Angebot wurde im letzten Quartal ein Angebotspreisrückgang von 1,77 Prozent deutlich. Der durchschnittliche Angebotspreis für bezugsfreie Bestandswohnungen betrug im vierten Quartal 2022 6.677 EUR/m². Der Median der Angebotspreise lag im letzten Quartal des Jahres 2022 mit rund 6.300 EUR/m² und sank um 1,33 Prozent von 6.385 EUR/m² in Q3.

Auch das Angebot an vermieteten Bestandseinheiten ist in den letzten drei Quartalen wieder gewachsen. Im dritten Quartal dieses Jahres liegt es damit nur noch 5,2 Prozent unter dem von Q1 2020. Der Median der Angebotspreise sank um 0,65 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal des letzten Jahres. Das Mittel der Preise lag bei 4.930 EUR/m² und ist damit rund 73 EUR/m² niedriger als im vorigen Quartal, der Median sank um nur rund 31 EUR/m² auf 4.697 EUR/m². Das Mittel der Renditen stieg von 2,18 auf 2,24 Prozent und erfuhr von Q3 auf Q4 den deutlichsten Anstieg seit Beginn des letzten Jahres.