Marktübersicht Q3 2022 Berlin

Während die Unsicherheiten im deutschen Immobilienmarkt anhalten, bleiben in der Landeshauptstadt die Angebotspreise für Neubau- und Bestandswohnungen im dritten Quartal 2022 weiterhin stabil. Die Anzahl der angebotenen Einheiten steigt hingegen in allen Segmenten, sodass das Preisniveau weiter stagniert. In Berlin wird, bedingt durch verschiedene Faktoren, ein Rückgang der Nachfrageintensität nach Eigentumswohnungen deutlich. Diese Reduzierung wird jedoch durch starken Zuzug und die weiterhin bestehende Wohnungsknappheit gebremst.

Den signifikantesten Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung Berlins haben Wanderungen. Die größten Wanderungsgewinne entfallen auf Personen im Alter zwischen 18 und unter 35 Jahren. Diese machten in den letzten fünf Jahren über 60 Prozent der gesamten Zuwanderung nach Berlin und rund 95 Prozent des gesamten Wanderungssaldos aus. Innovative Industrien ziehen einen großen, solventen „Talentpool“ an. Wer in Berlin Wohneigentum besitzt, muss sich um die Vermietung keine Sorgen machen. Die Metropole hat sich als resiliente Stadt bewiesen. Auch der Investmentmarkt für Wohnen ist in den ersten drei Quartalen 2022 nahezu auf Vorjahresniveau geblieben. Große Investoren gehen also ebenfalls weiter von einer langfristig positiven Entwicklung in der Hauptstadt aus.

Seit Beginn dieses Jahres haben sich im Segment der Neubaueigentumswohnungen arithmetisches Mittel und Median voneinander entfernt. Sowohl in der Gesamtbetrachtung der Einheiten in Berlin, als auch im Mittel über die Bezirke hat sich die Differenz nahezu verdoppelt. Luxuriöse Projekte ziehen das arithmetische Mittel nach oben, während die Masse der online offerierten im Vergleich Einheiten günstiger angeboten wird. Gerade in den beliebten Bezirken um das Stadt Zentrum herum wird dieser Unterschied deutlich. Die differenzierte Ansprache unterschiedlicher Zielgruppen gewinnt entsprechend an Bedeutung. Währenddessen der hochpreisige Markt von der Krise relativ unberührt bleibt, zeigt sich der Markt für preissensiblere Kund*innen als weniger flexibel. Es wird eine klare Präferenz für kompakte Wohnungen und praktikable Grundrisse mit guter Anbindung an das ÖPNV-Netz folgen. Zudem sind Wohnungen mit Nachhaltigkeitsaspekten und insbesondere nachhaltigen Energiequellen gefragter denn je. Hierfür sind Kund*innen sogar bereit Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Der Unterschied zwischen energieeffizienten Immobilien und solchen, die es nicht sind wird in Zukunft noch deutlicher, denn auch die Gesetzgebung rückt mit ESG-Richtlinien und CO2-Abgaben die Förderung des nachhaltigen Wohnungsbaus mit diesen Anreizen in den Fokus.

Während die Angebotspreise für neugebaute Eigentumswohnungen in Berlin im Durchschnitt um 0,85 Prozent wachsen, zeigen sich bei der räumlichen Differenzierung große Unterschiede. Besonders starke Preisanstiege fanden im Vergleich zu Q1 2022 in den Bezirken Treptow-Köpenick, Steglitz-Zehlendorf und Friedrichshain-Kreuzberg statt. In Berlin-Mitte sinken die Preise im Vergleich zu Q2 wieder, allerding stieg hier das Angebot deutlich. Die Prozentuale Veränderung von Q1 auf Q2 wurde relativiert. Im Vergleich zu Q1 stieg der Preis um 0,98 Prozent. In Neukölln und Spandau befinden sich nur < 40 Beobachtungen, aus diesem Grund ist das Mittel zu volatil um als belastbar betrachtet zu werden.

Das Angebot der (online) offerierten Einheiten nahm, nach einem nahezu stetigen Rückgang, in Q3 2022 wieder leicht zu. Nichtsdestotrotz ist rund ein Drittel weniger Einheiten als noch zu Beginn 2020 auf dem Markt. Aufgrund des wachsenden Angebots stagniert das Preiswachstum weiter. Im Vergleich zum 2. Quartal 2022 stiegen die Preise um 0,85 Prozent auf durchschnittlich 8.667 EUR/m².

Das Angebot an bezugsfreien Bestandseinheiten in Berlin steigt merklich und ist zurück auf dem Niveau des ersten Quartals 2020. Mit dem steigenden Angebot stagniert das Preiswachstum. Die Differenz des arithmetischen Mittels beträgt nur 9,00 EUR/m² entsprechend kann geschlussfolgert werden, dass die Angebotspreise in Berlin keine bzw. eine vernachlässigbare Veränderung zum zweiten Quartal 2022 zeigen. Der durchschnittliche Angebotspreis für bezugsfreie Bestandswohnungen betrug im dritten Quartal dieses Jahres 6.747 EUR/m².

Das Angebot an vermieteten Bestandseinheiten ist in den letzten 2 Quartalen wieder gewachsen. Im dritten Quartal dieses Jahres liegt es damit nur noch 6,3 Prozentpunkte unter dem von Q1 2020. Die Angebotspreise stagnieren in diesem Segment weiter und bleiben ungefähr auf dem Niveau des vorherigen Quartals. Das Mittel der Preise erreicht 5.000 EUR/m² in Berlin. Aufgrund der Inflexibilität der Mieten bleibt die Rendite der Einheiten (vorerst) stabil. Es ist von steigenden Mieten auszugehen, da die BAR mit durchschnittlich 2,18 Prozent unter den Zinsraten liegt. Da der Realzins deutlich negativ bleibt, können einige Angebote – in Abhängigkeit der Inflationserwartung – dennoch lukrativ sein. Nichtsdestotrotz ist festzustellen, dass sich die Laufzeiten der online angebotenen Einheiten verlängern.