Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien sah sich zuletzt Herausforderungen im Zuge der konjunkturellen Entwicklung sowie bei Lieferketten ausgesetzt. Engel & Völkers Research geht jedoch davon aus, dass sich das Marktgeschehen im Jahr 2024 langsam erholen wird. Die Aussichten an den Finanzmärkten lassen hoffen.
Infolge des E-Commerce-Booms während der Corona-Pandemie erlebte der Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien 2021 und 2022 Rekordjahre hinsichtlich des Flächenumsatzes. Im Jahr 2023 konnte aber vor allem im Zuge der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung nicht an diese starken Ergebnisse angeknüpft werden: In den sieben größten deutschen Märkten sank der Flächenumsatz verglichen mit dem Vorjahr um gut ein Drittel auf rund 1,8 Millionen Quadratmeter. Die sieben größten Märkte sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Als Assetklasse stehen Industrie- und Logistikimmobilien jedoch weiterhin sehr gut da. Die Sparte löste im Jahr 2023 die Büroimmobilien als umsatzstärkstes Segment auf dem deutschen Investmentmarkt ab.
Den Grund für den rückläufigen Flächenumsatz im Jahr 2023 sieht Engel & Völkers Research unter anderem darin, dass das Flächenangebot die Nachfrage nicht bedienen konnte und dementsprechend weniger Vermietungen zustande kamen. Zwar wurden 2023 rund 4,8 Millionen Quadratmeter Logistikfläche fertiggestellt und damit eine Menge, die sich im Rahmen des Zehn-Jahres-Durchschnitts bewegt. Allerdings war dies alles andere als genug, um den hohen Bedarf zu decken.
Dieses starke Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage schlägt sich deutlich in steigenden Mietpreisen nieder. Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikflächen nahm an den oben genannten Top-7-Standorten im Vergleich zu 2022 im Durchschnitt um 8,1 Prozent auf 8,40 Euro pro Quadratmeter zu. München hält hier seine Spitzenstellung: Mit 9,80 Euro pro Quadratmeter ist die Bayerische Landeshauptstadt wie in den Vorjahren der teuerste Logistikstandort in Deutschland.
Engel & Völkers Research geht davon aus, dass die Mieten weiterhin steigen werden, in den kommenden Jahren allerdings weniger stark. Voraussichtlich lebt aber die Bautätigkeit wieder auf, so dass die hohe Nachfrage an vielen Standorten wieder besser befriedigt werden kann.
Voraussetzung hierfür ist, dass die Zinsen sinken. Und das werden sie wahrscheinlich tun, denn der Zinsgipfel scheint erreicht: Die Europäische Zentralbank beließ den Leitzins zuletzt zweimal in Folge, zuletzt im Dezember 2023, auf seinem vorherigen Niveau von 4,5 Prozent. In der zweiten Jahreshälfte 2024 könnte es zu ersten Leitzinssenkungen kommen.
Vor diesem Hintergrund ist die Zunahme der Neubautätigkeit anzunehmen, dem aktuellen Trend folgend vor allem in peripheren Lagen mit guter Anbindung. Die Fertigstellungen und somit auch Steigerungen beim Flächenumsatz werden jedoch erst ab 2025 spürbar sein. (9.2.24)