Büroflächen: Markt kommt in Bewegung

Büroflächen besichtigen? Das geht auch heute noch. Aufgrund der geltenden Abstandsregeln nur ein bisschen anders als in Vor-Corona-Zeiten: „Wir schließen die Tür auf und der Kunde besichtigt entweder auf eigenen Wunsch die Räume allein oder wir halten einen Sicherheitsabstand von mindestens zwei Metern“, erklärt Kaan Günes, Leiter der Büroflächenvermietung und Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Stuttgart. „Anschließend setzt sich jeder in sein Auto und wir besprechen die Details wie mögliche Umbaumaßnahmen, technische Ausstattung und mietvertragsrelevante Eckdaten per Telefonkonferenz.“ Eine pragmatische Lösung, wie so vieles in diesen Tagen.

Trotzdem sinkt natürlich aktuell die Zahl der Besichtigungen. „Viele Unternehmen überdenken jetzt erst einmal ihre Pläne“, sagt Oliver Horstmann, Leiter der Büroflächenvermietung und Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. „Ihnen können wir beratend zur Seite stehen.“

Etwa in Sachen Gestaltung der Verträge. „In neue Mietverträge wird jetzt zunehmend eine Pandemie-Klausel aufgenommen“, sagt Axel Berle, Leiter Gewerbeimmobilien bei Engel & Völkers Commercial Rheinland. Solch ein Passus kann wichtig werden, wenn ein Objekt aufgrund der aktuellen Einschränkungen nicht termingerecht bezugsfertig ist. Kann der Mieter dann erst einen Monat später einziehen, ist der Vermieter nicht haftbar – sofern ihn selbst keine Schuld an der Verzögerung trifft. „So verteilt man das Risiko gleichmäßig“, erklärt Berle.

Fragen zur Teilung von Büroflächen

Wie sehr die Krise ein Unternehmen trifft, hängt stark von der Branche ab. „Beratungsdienstleister, der Finanzbereich und die öffentliche Hand arbeiten für den Moment weitgehend normal weiter, dies kann sich jedoch in den kommenden Wochen deutlich ändern“, sagt Kaan Günes. Derzeit haben sie aber entsprechend wenig Bedarf, bei ihren gemieteten Flächen umzudisponieren. Viele andere dagegen schon, etwa die Automobilzulieferer, die den Stuttgarter Markt prägen. 

Günes erwartet, dass in den nächsten Wochen zahlreiche Büro-Mieter mit Fragen zu Untervermietung, zur Teilung oder Verkleinerung ihrer Flächen auf ihn zukommen werden. „Auch die Stundung oder die Reduzierung der Miete wird ein Thema sein“, ist er sich sicher. Und darüber hinaus natürlich immer wieder die aktuellen Entwicklungen am Markt. Die Eigentümer seien gerade jetzt sehr froh über einen intensiven Austausch dazu, ist seine Erfahrung.

Planung des künftigen Flächenbedarfs

Doch noch herrscht so etwas wie die Ruhe vor dem Sturm. „Zurzeit kümmern sich alle Geschäftsführer erst einmal um Themen wie Kurzarbeit und Einstellungsstopps“, sagt Oliver Horstmann. Wenn das in den Hintergrund tritt, werden sie sich mit ihrem künftigen Flächenbedarf beschäftigen. 

Wann das sein wird? „Dann, wenn man absehen kann, dass die Infektionskurve wieder abflacht und eine Exit-Strategie aus den derzeitigen Einschränkungen erkennbar ist“, erklärt Axel Berle. „Meine Erfahrung aus bisherigen Krisen sagt mir: Wenn die Talsohle in Sicht ist, werden die Unternehmen aktiv. Und wir bieten uns jetzt schon als Problemlöser an.“

Prognosen für die Zeit nach der Corona-Krise

Was erwarten die Immobilienexperten für die Zeit nach der Pandemie? „Sowohl die tägliche Arbeit als auch Messeveranstaltungen werden sich noch mehr in den virtuellen Raum verlagern“, glaubt Berle. Das bringt auch andere Anforderungen an Büros mit sich, wenn durchgängig weniger Angestellte gleichzeitig vor Ort sind. „Auch die Laufzeiten der Mietverträge könnten sich weiter verkürzen, und in die Verträge könnten Klauseln aufgenommen werden, die das Anmieten und Kündigen flexibler machen“, vermutet er.

Auf den Neubau von Büros wirkt sich die Corona-Krise aber wohl im Moment noch nicht nachhaltig aus. Davon geht Kaan Günes aus. „Die Projektentwickler werden die Situation noch ein wenig beobachten und entsprechend präventiv handeln. In Stuttgart ist aufgrund der Marktlage nicht davon auszugehen, dass sich die Projektentwickler drastisch zurückziehen werden“ Ihm sei bewusst, dass solche Aussagen in dieser frühen Krisenphase durchaus gewagt sind. „Aber alle vertrauen darauf, dass es normal weitergeht, wenn die Pandemie erst einmal überstanden ist.“

Oliver Horstmann sieht trotz aller Tragik etwas Positives in der Krise. „Die Verknappung an Büroflächen war seit einem Jahr deutlich, seit einem halben Jahr sogar extrem spürbar und sie hätte sich weiter verschärft.“ Notgedrungen komme jetzt wieder Bewegung in den Markt, das Angebot an freien Büroflächen werde aufgrund von Geschäftsaufgaben steigen. Die Mieten wiederum bekämen dadurch wohl erst einmal einen kleinen Dämpfer. Aber sie werden nicht nachhaltig sinken, ist Horstmanns Prognose.

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