Freizeitwohnsitz in Tirol kaufen · Regelung

In den letzten Jahren war gerade das Thema Freizeitwohnsitze, Widmungen und diesbezügliche gesetzliche Regelungen immer wieder in den Medien. In Tirol gibt es ca. 16.000 gewidmete Freizeitwohnsitze, neue Widmungen sind kaum noch möglich. Bei vielen Anlegern gibt es einige Unklarheiten. Die korrekte und legale Nutzung des Wohnsitzes steht dabei im Vordergrund. Mittlerweile ist evident, dass der Wohnsitz nicht überwiegend zu Ferienzwecken genutzt werden kann, wenn die entsprechende Widmung fehlt. Informationsbedarf besteht bezüglich anderer Nutzungsarten von Objekten und den gesetzlichen Regelungen von Widmungen im Allgemeinen.

Freizeitwohnsitz Regelung in Tirol

Engel & Völkers setzt auf solides Wissen und eine professionelle Immobilienberatung. Der Jurist Ing. Mag. Stefan Rass von der Rechtsanwalts-Kanzlei HRR (Hochstaffl | Rupprechter | Rass) in Wörgl ist Bauingenieur. Als Spezialist im Bereich Bau- und Immobilienrecht verfügt er über das nötige Know-how. In einem Interview mit Engel & Völkers erklärt Herr Rass die wichtigsten Fakten rund um das Thema Freizeitwohnsitze.

1. Was ist ein Freizeitwohnsitz?

Freizeitwohnsitze sind nach den Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

2. Die Nutzung

Darf ein Gebäude in Tirol nun als Freizeitwohnsitz genutzt werden?

Die Verwendung von Gebäuden und Wohnungen in Tirol als Freizeitwohnsitz oder die Überlassung zur Verwendung als Freizeitwohnsitz ist grundsätzlich nicht zulässig, es sei denn für das betreffende Objekt liegt eine Widmung als Freizeitwohnsitz vor. Gewidmete Freizeitwohnsitze sind jedoch rar, es gibt in Tirol insgesamt nur ca. 16.000 Stück.

3. Neue Freizeitwohnsitzwidmungen

Werden neue Freizeitwohnsitzwidmungen erteilt?

Grundsätzlich ist die Ausweisung eines neuen Freizeitwohnsitzes möglich. In diesem Zusammenhang spielt die Freizeitwohnsitzquote von 8 % eine wichtige Rolle. Wenn eine Gemeinde bereits über mehr als 8 % gewidmete Freizeitwohnsitze verfügt, ist die Grenze für weitere Widmungen erreicht. In der Praxis ist es aktuell eher schwierig, eine neue Freizeitwohnsitzwidmung zu erhalten. Ausnahmebewilligungen wären unter gewissen Voraussetzungen (bspw. bei Erwerb eines Gebäudes im Erbwege oder bei Änderung von Lebensumständen) möglich.

4. Unzulässige Verwendung

Was geschieht, wenn ich meinen Wohnsitz unzulässigerweise als Freizeitwohnsitz verwende?

Die Verwaltungsbehörden dürfen erst bei begründetem Verdacht tätig werden. Ein begründeter Verdacht liegt beispielsweise bei einer inhaltlich begründeten Anzeige vor. In diesem Fall sind die Behörden zur Einleitung eines Ermittlungsverfahrens verpflichtet, fordern den Eigentümer/Nutzer des Wohnsitzes in der Regel zur Stellungnahme auf, führen Überprüfungen durch und holen allenfalls weitere Informationen von Dritten und Versorgungsunternehmen ein.

5. Wenn sich die Behörde meldet!

Was raten Sie unseren Kunden für den Fall, dass sie von Behörden im Zusammenhang mit der Verwendung ihres Wohnsitzes kontaktiert bzw. zur Stellungnahme aufgefordert werden?

Den Nutzer eines Objektes treffen besondere Mitwirkungs- und Nachweispflichten in derartigen Verfahren. Eine bestmögliche Dokumentation der Nutzung von Anfang ist daher von Vorteil. Grundsätzlich besteht in derartigen Verwaltungsverfahren keine Anwaltspflicht und könnte sich daher jeder selbst mit den Behörden auseinandersetzen. Meine Erfahrung zeigt jedoch, dass die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe bzw. Beratung bereits zu einem möglichst frühen Zeitpunkt ratsam ist.

6. Konsequenzen

Mit welchen Konsequenzen wäre zu rechnen, wenn die Behörden einen Verstoß gegen das Freizeitwohnsitzverbot feststellen?

Wer einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet und es liegt keine Genehmigung vor oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, begeht eine Verwaltungsübertretung. Solche Verwaltungsübertretungen können von der zuständigen Bezirkshauptmannschaft mit einer Geldstrafe von bis zu maximal € 40.000,00 geahndet werden, wobei sich die Höhe der Strafe aus mehreren Parametern ergibt (Ausmaß des Verschuldens, erstmalige oder wiederholte Übertretungen, Einkommensverhältnisse, uvm). Meiner Erfahrung nach werden bei erstmaligen Verstößen und durchschnittlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen (von denen die Behörde bei Nichtangabe auszugehen hat) Geldstrafen im Bereich von € 500,00 bis € 4.000,00 festgesetzt.

Darüber hinaus kann der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz die weitere Nutzung des Objektes untersagen.

7. Versteigerung bei verbotener Nutzung

Es kursieren oftmals Behauptungen, dass die Behörden das Objekt im Falle einer verbotenen Nutzung als Freizeitwohnsitz versteigern können. Was meinen Sie dazu?

Diese Sanktionsmöglichkeit wurde mit der letzten Novelle des Tiroler Grundverkehrsgesetzes im November 2021 wieder eingeführt, sofern drei Tatbestände gemeinsam erfüllt sind, nämlich:

(i) Neuerwerb der Immobilie seit Inkrafttreten der neuen Regelung

(ii) Lage der Liegenschaft in einer sogenannten Vorbehaltsgemeinde (das ist eine Gemeinde, in der der Druck auf den Wohnungsmarkt besonders hoch ist) und

(iii) Nichtbefolgung eines behördlichen Auftrages zur sofortigen Unterlassung der unzulässigen (Freizeitwohnsitz)Verwendung.

Inzwischen wurden mittels Verordnung 142 der insgesamt 277 Tiroler Gemeinden zu Vorbehaltsgemeinden erklärt. Die aktuelle Liste der Vorbehaltsgemeinden in Tirol finden Sie HIER. Es gab bereits früher (bis 2016) eine gesetzliche Regelung in Tirol, die (theoretisch) Zwangsversteigerungen von Liegenschaften bei illegaler Nutzung als Freizeitwohnsitz ermöglicht hätte – theoretisch deshalb, weil in der Praxis keine einzige Zwangsversteigerung durchgesetzt wurde bzw. werden konnte, offenbar weil die frühere Regelung mit den Grundrechten der österreichischen Verfassung bzw. den Grundfreiheiten der europäischen Union nicht vereinbar war.

Mit der neuen Regelung, die differenzierter ausgestaltet ist, wollte der Gesetzgeber dieser Grundrechtsproblematik begegnen. Die Tiroler Rechtsanwaltskammer hat aber in einer ausführlichen Stellungnahme auch zur aktuellen Regelung erhebliche Zweifel an der Grundrechtskonformität zum Ausdruck gebracht, die von mir geteilt werden. Im Grunde geht es darum, dass (Freizeitwohnsitz) Nutzungsverbote auch anders durchgesetzt werden können – immerhin ist es ja legal, eine Immobilie leer stehen zu lassen und schlicht als Anlageobjekt zu besitzen. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Neuregelung einer gerichtlichen Prüfung standhält.

8. Legale Nutzung

Wie darf nun ein Objekt, für das keine Freizeitwohnsitzwidmung vorliegt, legal genutzt werden:

Hier gibt es folgende Möglichkeiten:

• Das Objekt dient als Anlageobjekt und bleibt unbewohnt. 
• Der Eigentümer befriedigt mit dem Objekt sein ganzjähriges, mit dem Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen verbundenes Wohnbedürfnis.
• Das Objekt wird dauerhaft vermietet oder einem Familienmitglied bzw. Dritten überlassen, der das Objekt zur Befriedigung seines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses nutzt. Es ist dem Eigentümer in diesem Fall selbstverständlich erlaubt, den/die Nutzungsberechtigten zu Urlaubs- oder Erholungszwecken oder an den Wochenenden zu besuchen und stellen solche Besuche keinen Verstoß gegen das Freizeitwohnsitzverbot dar.
• Das Objekt wird vom Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten, wenn auch nicht ganzjährig, als Arbeitswohnsitz genutzt.
• Das Objekt wird vom Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten, wenn auch nicht ganzjährig, als Ausbildungswohnsitz genutzt.

Kontakt

Für weitere Fragen oder ein Beratungsgespräch steht Ihnen Herr Ing. Mag. Rass sehr gerne zur Verfügung und freut sich über Ihre Kontaktaufnahme: Ing. Mag. Stefan Rass ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei HRR Rechtsanwälte in Wörgl. Als gelernter Bauingenieur ist er spezialisiert im Bereich des Bau- und Immobilienrechts.

Freizeitwohnsitz in Kitzbühel: Ein exklusiver Rückzugsort

Kitzbühel ist einer der begehrtesten Orte in Tirol für einen Freizeitwohnsitz. Die Kombination aus luxuriöser Ausstattung, erstklassigen Wintersportmöglichkeiten und atemberaubender Natur macht Kitzbühel zu einem perfekten Standort für Erholung und Freizeit. Mit seiner charmanten Altstadt und den vielfältigen Freizeitangeboten ist Kitzbühel ein idealer Ort für Ihren neuen Freizeitwohnsitz.

Darum sind Immobilien in Tirol & Zell am See so beliebt.

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Die Highlights: Warum so viele einen Freizeitwohnsitz in Tirol kaufen möchten

Die Freizeitwohnsitze in den Tiroler Alpen bieten Ihnen im Sommer wie im Winter die Möglichkeit, ganz nach Belieben auf Skiern oder einem Snowboard die Pisten lang zu jagen und die Berge zu Fuß oder mit dem Mountainbike zu erkunden. Verbringen Sie Ihre Freizeit an den touristischen Hotspots oder genießen Sie die Ruhe der malerischen Täler auf der Terrasse Ihres eigenen Chalets. Kultur und Tradition finden Sie in der Nähe Ihre Immobilie ebenso, wie Lifestyle und hervorragende kulinarische Köstlichkeiten aus der Region, die selbst verwöhnte Gourmets zu begeistern wissen. Kaufen Sie mit uns Ihr Einfamilienhaus, Chalet oder Ihre Villa n den besten Lagen von Tirol. Hierzu gehören die Wohnungen und andere Liegenschaften in der abwechslungsreichen Umgebung der Landeshauptstadt Innsbruck mit Panoramablick auf die Nordkette oder in Seefeld in Tirol in der Nähe der Olympiaregion. Kaufen Sie einen Freizeitwohnsitz zu attraktiven Immobilienpreisen in Zell am See oder entscheiden Sie sich für eine ruhige Lage in schönster Natur.

Freizeitwohnsitz in Tirol kaufen: das besondere Investment

Das Bundesland Tirol regelt die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz sowohl in der Bauordnung als auch im Raumordnungsgesetz. Ziel ist es, Tiroler Immobilien bezahlbar und die Orte lebendig zu halten. Denn solche Immobilien treiben nach Ansicht der Regierung die Immobilienpreise in Innsbruck und den anderen Orten nach oben. Bei Freizeitwohnsitzen handelt es sich um solide Anlageimmobilien mit wertvollem Zusatznutzen. Trotz der beispielsweise hohen Immobilienpreise in Kitzbühel, St. Johann, Fulpmes oder Kirchberg in Tirol verwenden die Eigentümer die Häuser und Wohnungen sowohl als Investment als auch für die eigenen Wochenenden und Ferien. Daher investieren Kapitalanleger aus Österreich wie aus den Nachbarländern gleichermaßen gerne in Tiroler Immobilien. Beliebte Hotspots für solche Objekte sind unter anderem die Orte, an denen Sie unsere Engel & Völkers Immobilienshops in Tirol besuchen können:

Kirchberg in Tirol
Kitzbühel
St. Johann in Tirol
Innsbruck
Seefeld in Tirol
Zell am See

Besser beraten, mit Engel & Völkers Tirol einen Freizeitwohnsitz kaufen

Beim Kauf von Immobilien als Freizeitwohnsitz sind Käufer aus der EU den Einwohnern von Österreich übrigens rechtlich gleichgestellt. Damit Sie ein Haus oder eine Wohnung als Freizeitwohnsitz nutzen dürfen, benötigt die Immobilie eine sogenannte Freizeitwohnsitzwidmung. Die Anzahl der Liegenschaften, die eine solche Widmung erhalten dürfen, ist per Gesetz beschränkt. Unsere erfahrenen und ortskundigen Immobilienmakler in Tirol informieren Sie gerne detaillierter zu diesem Thema bei der Auswahl einer schönen Villa, eines Chalets oder einer Wohnung. Finden Sie mit Engel & Völkers Tirol jetzt die besten Immobilien:

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Engel & Völkers: Mit uns Ihren Freizeitwohnsitz in Tirol kaufen oder verkaufen

Haben Sie vor, Ihr Haus zu verkaufen in Tirol? Dann sind wir der richtige Makler für Sie. Engel & Völkers ist in 34 Ländern weltweit seit mehr als vier Jahrzehnten erfolgreich in der Vermarktung von hochwertigen oder luxuriösen Immobilien wie Freizeitwohnsitze in Tirol. In unserer Kundendatei befinden sich dementsprechend solvente Suchkunden, die sich für solch schöne Immobilien interessieren. Suchen Sie selbst ein entsprechendes Objekt zum Kauf? Gerne offerieren wir Ihnen unsere aktuellen Angebote in Tirol . Übermitteln Sie uns gleich für Ihren Freizeitwohnsitz den Suchauftrag Tirol oder besuchen Sie uns in einem unserer Engel & Völkers Immobilienshops. Wir freuen uns auf Sie.