Aktuelle Immobilientrends und deren Finanzierungsmöglichkeiten in Tirol

Weiterhin hohe Konjunktur bei Immobilien in guten Lagen

Es besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach Immobilien in einzigartigen Lagen. Sie werden weiterhin ihren Wert beibehalten. Um den Bedürfnissen von KäuferInnen und InvestorInnen gerecht zu werden, müssen Finanzierungslösungen aber maßgeschneidert sein. „Ein Immobilieninvestment ist mit der richtigen Finanzierungslösung weiterhin sinnvoll! Der Bankensektor bietet ein breites Spektrum an Angeboten, man sollte nicht einfach ein Produkt von der Stange wählen. Gerade die jetzige Situation bietet eine günstige Gelegenheit, in den Immobilienmarkt einzusteigen und zu finanzieren“, betont Mag. Bernd Ebner.

Beständig starke Nachfrage am Tiroler Immobilienmarkt

Diese Annahme bestätigt auch Florian Höll: „Seit Anfang Februar 2023 ist in der Landeshauptstadt Innsbruck wieder eine große Nachfragezunahme am Immobilienmarkt zu spüren. Unser Immobilienportfolio ist aktuell sehr breit aufgestellt und reicht von der kleinen Anlegerwohnung bis hin zum Anwesen im Zillertal“. Die Preise in Innsbrucker Bestlagen befinden sich im Moment auf einem guten Niveau. So zahlt man in Top-Lagen derzeit bis zu 12.000 €/m² für Wohnungen. Die Preise für Villen in Innsbruck und Umgebung liegen zwischen 1 Mio. € und bis zu 3,5 Mio. €. Unbebaute Grundstücke werden ab 1.200 €/m² verkauft. „Besonders der Innsbrucker Speckgürtel und die umliegenden Regionen sind sehr begehrt, da sich viele Menschen nach einem Haus im Grünen sehnen. Auch Hotspots wie das Zillertal, Achensee und das Gebiet um St. Anton sind ordentlich in Bewegung. Fest steht: die KundInnen sind im Moment bereit zu investieren“, so Florian Höll.

Langfristige Fixkredite günstiger als kurzfristige Fixkredite

Aufgrund der noch immer hohen Inflation gehen Finanzierungs-ExpertInnen und Banken von weiteren EZB-Leitzinserhöhungen von mind. 1,0 % auf dann 4,0 % für 2023 aus. Dies wird variable Kredite auf ein Zinsniveau von mind. 4,5 % bis 5,0 % heben. Weitere Prognosen lassen für 2024 allerdings dann einen schrittweisen Rückgang der Inflation erhoffen, was auch wieder Zinssenkungen ermöglich sollte. Diese „inverse“ Zinserwartung führt dazu, dass langfristige Fixzinssätze günstiger kalkuliert sind als kurzfristige Zinsfixierungen. Dies ist im Vergleich zu den letzten Jahren eine ungewöhnliche Entwicklung. Noch sind 25-jährige Fixzinssätze ab 3,5 % möglich - somit werden variable Kredite bereits 2023 deutlich teurer sein als langfristige Fixzinskredite. Viele KundInnen prüfen vor diesem Hintergrund aktuell auch Umschuldungsoptionen zur langfristigen Ratensicherheit. Eine „Versteigerungswelle“, speziell in guten Lagen, wird nicht erwartet. Mag. Bernd Ebner dazu: „Variable Kredite wurden immer schon streng geprüft, sodass auch Zinssteigerungen in der Haushaltsrechnung leistbar bleiben. Außerdem kommen nun schrittweise die Gehaltserhöhungen von rund 8 % in den Geldbörsen der KundInnen an“.

Bestehende Kredit sorgfältig prüfen

Wenn bestehende Kredite – beispielsweise im gewerblichen Zinshausbereich - tatsächlich zu Liquiditätsproblemen führen könnten, ist eine frühzeitige detaillierte Analyse sinnvoll. Ausgangspunkt dazu ist immer die Bestandsanalyse von Kredit und Immobilie sowie ein mittelfristiger Zins-Stresstest. Ab wann wird es richtig ungemütlich? Ab wann müssen zusätzliche Mittel eingebracht werden? In welchem Umfang sind Zinsabsicherungsmodelle sinnvoll zu integrieren? Anhand von Praxisfällen zeigt sich, dass mehrere Instrumente für eine nachhaltige Optimierung kombiniert werden sollten.

Zins Cap und Cap/ Floor: Ratsame Kreditalternativen zum Fixzins

Obwohl ÖsterreichInnen verstärkt in Fixzinskredite wechseln bzw. bei Neufinanzierungen wählen, sind diese nicht die einzige Option zur Zinsabsicherung. Zu hohe Fixzinskredite könnten mittelfristig wieder zu überteuerten Kosten führen. Alternative Möglichkeiten wie variable Kredite mit Zins-Ober- bzw. Untergrenzen, sind weniger bekannt aber teilweise deutlich flexibler als Fixzinskredite. „Zins-Caps“ stellen eine weitere Option dar, variable Kredite nach oben hin abzusichern.

Höhere Eigenmittelquoten erforderlich & sinnvoll

Durch die Zinsumstände der letzten Jahre lautete die Devise, Eigenmittelanteile im Schnitt niedrig zu halten. Dies hat sich nun gewandelt durch regulatorische Vorgaben sowie durch das Zinsumfeld. Der Trend geht in Richtung höherer Eigenmittelquoten, sowohl im Bereich der PrivatkundInnen als auch im Bereich der InvestorInnen. Werden dazu bestehende Immobilien im Gegenzug veräußert, war dies in den letzten Monate unter dem Stichwort „Zwischenfinanzierung“ zwar weiterhin möglich, aber sehr erschwert. Mag. Bernd Ebner dazu: „Die FMA hat zu diesem Punkt eine sinnvolle Korrektur der Vorgaben angekündigt – wir erwarten dadurch wieder ein breiteres Bankangebot in diesem Spektrum. Gut, dass KundInnen mit bestehendem Immobilienvermögen nicht mehr „bestraft“ werden, wenn die Lebensumstände eine neue Traumimmobilie in den Blick wandern lassen!“