Das Zinshaus
Das Zinshaus wird als ein
mehrgeschossiges
Objekt mit mehreren Mieteinheiten, welche auch zum Großteil aus Wohneinheiten bestehen, bezeichnet. Dazu soll auch ein Zins für das eingesetzte Kapital, in diesem Fall der Mietzins, erwirtschaftet werden. In Österreich werden eigentlich nur Gebäude, welche vor 1954 erbaut wurden, als Zinshäuser bezeichnet. Heute jedoch wird der Begriff Zinshaus auch weitläufiger verwendet und auch auf Gebäude ausgedehnt, die später erbaut wurden. In den Gründerzeiten wurden Zinshäuser zumeist von
Privatinvestoren oder wohlhabenden Personen errichtet. Heutzutage sind viele Zinshäuser immer noch in Privatbesitz und werden von Hausverwaltungen betreut. Trotzdem wurden manche Zinshäuser auf mehrere Eigentümer aufgeteilt und somit nach massentauglichen und günstigeren Vorgaben gebaut.
Aktuell sind Zinshäuser der größte Immobilienbestand Österreichs, daher sind diese innerstädtischen Miethäuser als Kapitalanlage nach der der Finanzkrise 2008 für Anleger außerordentlich interessant geworden. Sogar die demographische und städtebauliche Entwicklung richtet sich nach dieser Anlageform als Gebäudetyp. Wer sein Vermögen langfristig anlegen möchte, sollte in eine solche Immobilie investieren. Sowohl die Lage, Größe, Substanz als auch die Renditemöglichkeiten sind ausschlaggebend für den Wert eines Zinshauses.
Rentabilität
Die Rentabilität eines
Immobilieninvestments wird von vielen Faktoren beeinflusst. Um eine Rentabilitätskennzahl zu erhalten, wird auf eine Vielzahl von Methoden zurückgegriffen. In manchen Fällen, um die Rendite oder Qualität des Gebäudes zu steigern, werden Wohneinheiten optimiert und sogar Dachgeschosse zu Wohnungen umgewandelt um weitere Flächen bieten zu können. Durch Modernisierungsmaßnahmen dieser Art, kann man die wirtschaftliche Nutzungsdauer von
Zinshäuser verlängern. Die dadurch erreichte, bessere Vermietbarkeit und Ertragssteigerung der Immobilie, bietet eine Wertsteigerung für Investoren. Die tatsächlichen Maßnahmen hängen jedoch vom Nutzerbedarfsprogramm ab und vom Objekt selbst: Eine Due Diligence Prüfung, auch Ankaufsprüfung genannt, soll die zukünftige Nutzung und Zielgruppe definieren. Sie wird in verschiedene Analysebereiche unterteilt und kann an die jeweiligen Bedürfnisse des Käufers angepasst werden. Es werden sowohl
finanzielle, als auch
rechtliche und
umweltbedingte Faktoren bewertet:
- Die technische Due Diligence soll Auskunft über den Gebäudezustand, Sanierungsaufwand, Funktionalität und die Nutzungsmöglichkeiten des Zinshauses geben. Daraus kann man das Bausubstanzrisiko erkennen bzw. welche Modernisierungsmaßnahmen oder Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden sollen. Zumeist führt dies zu Umbauten.
- Die rechtliche Due Diligence behandelt die baurechtliche, mietrechtliche und haftungsrechtliche Prüfungen. Somit wird darauf geachtet, dass es keinen Konflikt zwischen rechtlichen Verordnungen und dem Stand der Technik gibt.
- Die wirtschaftliche Due Diligence befasst sich mit den wert- und rentabilitätsbeeinflussenden Faktoren, wie zum Beispiel dem Markt-, Standort- oder Bewirtschaftungsrisiko.
In Graz finden jährlich ungefähr 50 Transaktionen statt: Im Größenverhältnis zu Wien gab es in Graz eine ähnliche Anzahl an Transaktionen. Hinter der wachsenden Nachfrage nach Zinshäusern steckt ein zukunftsorientiertes Ziel. Indem Räumlichkeiten flexibel und adaptierbar erbaut werden, werden Zielgruppen mit unterschiedlichsten Bedürfnissen angesprochen. Das macht die Rendite noch rentabler, denn diese Entwicklung gefährdet nicht die Zukunft der Ressourcen, sondern überlässt sie künftigen Generationen.
Aktuelle Lage der Zinshäuser
Die Problematik bei Zinshäusern die aus der
Gründerzeit stammen, liegt darin, dass diese sich häufig in einem baufälligen Zustand befinden. Renovierungen gestalten sich in diesem Zusammenhang oft kompliziert: Es scheint lukrativer das Objekt abzureißen, anstatt es zu sanieren. Ein Abbruch solcher "Häuser, die vor 1945 errichtet wurden" muss jedoch seit Juli 2018 erst bewilligt werden. Der Sinn dahinter ist, dem
Denkmalschutz unter die Arme zu greifen.
Ob sich eine Investition in ein Zinshaus schlussendlich lohnt oder nicht, hängt von mehreren Faktoren ab. Vor allem, wenn sich das Gebäude in einem schlechten Zustand befindet können die hohen Kosten der Instandhaltung ein Hindernis darstellen. Essenziell dafür ist eine umfangreiche Beratung und eine genaue Prüfung bzw. Berechnung. Wir von Engel & Völkers Steiermark bieten Ihnen eine umfangreiche Beratung und besten Service.
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