Prodej komerčních nemovitostí vyžaduje značnou obezřetnost. Chybné kroky vás mohou připravit i o miliony korun. Přečtěte si, kterých chyb se prodávající dopouštějí nejčastěji.
Ať už prodáváte nemovitost komerční nebo investiční rezidenční, vždy je velmi důležité nechat si na začátku vypracovat odhad nemovitosti. Často majitelé chybně považují za odhad znalecký posudek, ten ale není pro takové účely vhodný.
V praxi odhadci při přípravě znaleckých posudků často pracují s daty a cenami, které jsou běžně dostupné například z inzerce nebo cenových map. Takové údaje ale nejsou pro zpracování tržní ceny nemovitosti vhodné. Při výběru srovnatelné nemovitosti z inzerce totiž operují s cenou, za kterou byla nemovitost inzerována (nikoliv prodána). Skutečná cena může být výrazně vyšší i nižší. A v neposlední řadě také odvozují své závěry z výměry domu, kterou si nikde nemohou ověřit.
Znalec nejenže pracuje s objekty, které nezná (neprodával je), ale také není po předání znaleckého posudku zodpovědný za to, zda se objekt za takovou cenu prodá. Velmi ošemetné je i samo téma srovnatelnosti. Není totiž „činžák“ jako „činžák“ a cenové mapy pracují pouze s údaji z veřejně dostupných zdrojů – nikdo u nich už neověřuje, zda jsou uvedená data bezchybná. Znalci blíže nezkoumají smlouvu, jen použijí uvedené informace. V cenových mapách investičních nemovitostí tak můžete občas narazit i na nesmyslné údaje – například u nemovitosti ve Zborovské 6 na Praha 5 to byla poloviční cena.
Znalecké posudky také často nemovitosti v Praze hodnotí jako „po své životnosti“, nebo „před dovršením své životnosti“. Důvodem je třeba stáří 120 let. Už ale nezohledňují, že dům může stát a skvěle fungovat třeba dalších 500 let. Jeho cenu tak snižují zbytečně.
Ani jedna z těchto metod tak není kvalifikovaným výstupem pro majitele domu, který mu pomůže určit příjem z nájmů. Zodpovědný přístup je udělat tzv. odhad tržní hodnoty nemovitosti u odborníka, který se soustředí na prodej právě takového typu nemovitostí. U něj se totiž dozvíte, za jaké částky se prodaly či pronajaly srovnatelné nemovitosti ve vašem sousedství, a budete mít jistotu, že jsou data přesná (nepracují například s hrubou plochou namísto užitné/pronajatelné).
S kvalifikovaným odhadem snadno stanovíte maximální získatelnou prodejní cenu. Získáte ucelený přehled pro správné rozhodnutí a zjistíte, za jaké ceny se skutečně obchodují nemovitosti, jako je právě ta vaše. Majitelé, kteří s odborným odhadem nepracují, svoji nemovitost mnohdy podhodnotí. Zbytečně se pak připravují o zisk. Často také dochází k opaku, kdy nabízejí nemovitost za neadekvátně vysokou částku, která odrazuje potenciální zájemce a prodlužuje celý prodej. Chce-li majitel prodat nemovitost do 2–3 let, dlouhý prodej mu přinese jen budoucí snižování ceny. O „ležáky“ nemá zájem nikdo.
Odhad tržní hodnoty nemovitosti přitom není drahá ani zdlouhavá záležitost. V Engel & Völkers tvoříme podrobné analýzy už do 7 dnů, a to zcela zdarma. Naši klienti tak přesně vědí, nejen v jakých cenových relacích se nemovitosti pohybují, ale především za kolik se skutečně zobchodovaly. Například v roce 2017 u nás klienti této bezplatné služby využili každý 2. den.
Pokud máte odpovídající znalosti v oblasti práva, financí, obchodování a realit a vlastní zkušenosti z alespoň desítky uskutečněných prodejů na poli komerčních nebo investičních nemovitostí, můžete se do prodeje směle pustit sami. Zřejmě najdete zájemce, se kterým budete moci obchod úspěšně uzavřít.
Nebudete si ale moci příliš vybírat a nejspíš od vás bude jediný kupující vyžadovat slevu v rozmezí 5–15 %. Takový ústupek je ale mnohdy zbytečný. Když se obrátíte na zkušeného makléře, najde vám nejen vhodného zájemce, ale ve většině případů vám zajistí v relativně krátkém časovém horizontu 3–5 kupujících, kteří chtějí zaplatit plnou kupní cenu. Díky tomu můžete získat nakonec částku ještě vyšší, než je poptávaná. Vyberte si proto takového obchodníka, který uchopí celý proces s náležitou péčí.
Podle Českého statistického úřadu působilo na konci minulého roku v České republice přibližně 14 500 realitních makléřů. Zaplnili by tak klidně celé Poděbrady nebo Nymburk. Spolu s rostoucím počtem makléřů roste i počet těch, kteří vám neposkytnou ty nejlepší služby, nebo vás zbytečně připraví o peníze.
Dobrého obchodníka nepoznáte jen podle jeho řečnických schopností. Musí mít i mnoho dalších znalostí a dovedností, které jsou předpokladem úspěšného a rychlého prodeje. Profesionální realitní makléř musí mít dlouholeté zkušenosti v oboru, perfektní znalost lokálního trhu, kontakty na českém i zahraničním trhu, podporu propracovaného marketingového a prodejního systému a dokonalý přehled o finančních a právních rizicích prodeje.
Než si finálně vyberete partnera pro svůj obchod, ověřte si více jednotlivců a postupujte srovnávací metodou. Nenechte se zmást haló efektem, kdy dáte na první nebo nejsilnější dojem, a důkladně si prověřte jeho profesní schopnosti a zkušenosti. Jakmile se finálně rozhodnete, uděláte nejlépe, když si vyberete pouze jednoho partnera a poskytnete mu exkluzivitu. Stačí na 3 měsíce (vyvarujte blokační roční lhůty s nesmyslnými opcemi na další půlroční prodloužení, je to zbytečné). Obchodník vám za tu dobu musí prokázat, jak dobře své práci rozumí a jestli s ním má smysl spolupracovat i nadále. Pokud za tu dobu uskutečnil třeba jen 2 prohlídky a nesehnal žádného zájemce, měli byste své rozhodnutí co nejdříve přehodnotit.
My například běžně provádíme v prvních dvou měsících u nemovitostí investičního charakteru více než 20 prohlídek s konečným zájemcem – tedy tím, kdo nemovitost opravdu může koupit.
Častým nešvarem při prodeji komerčních nemovitostí je také podcenění finální podoby smluv a dalších dokumentů, které jsou s prodejem svázané. Zde je namístě opravdu pečlivá příprava, která myslí na všechny možné problémy a zohlední aktuální legislativu. Riziko vzniku komplikací bývá při změně vlastnictví nemovitosti poměrně vysoké, proto je potřeba mít kvalitně vypracovanou především „rezervační smlouvu“, jež je s právní jistotou pouze smlouva o smlouvě budoucí kupní, a samozřejmě kupní smlouvu samotnou. Jiné a obdobné „rezervační smlouvy“ rezervaci jako takovou ani jedné straně nezaručí. Často slouží pro účely platby za služby realitní kanceláře, když obchod nevyjde. Vás však nijak nejistí.
Celý proces musí nakonec projít ještě přes katastr nemovitostí a finálním krokem prodeje je prakticky až předání nemovitosti samotné včetně předávacího protokolu. K tomu dojde až v okamžiku, kdy už budete mít celou kupní cenu volně k dispozici na svém účtu.
Pokud budete spolupracovat s námi, budete mít jistotu, že celý prodej proběhne rychle, diskrétně a legislativně správně.
Naši makléři mají s prodejem komerčních nemovitostí 40leté zkušenosti v mezinárodním měřítku a 10 let přímo v Praze. Zdarma vám navíc připraví aktuální odhad tržní hodnoty vaší nemovitosti, podniknou případná opatření k optimalizaci budovy či vybavení, aby tak zvýšili její tržní hodnotu, postarají se o kvalitní zpracování i marketingovou podporu a zajistí vše okolo prohlídek a komunikace s potenciálními zájemci. Kromě toho také shromáždí či zajistí veškeré důležité podklady (např. půdorysy, stavební povolení, seznamy věcných břemen, pojistné smlouvy, energetické průkazy atd.).
Nebo vám u nás jen rádi připravíme dobrou kávu či čaj a bezplatně poradíme se vším okolo prodeje komerční nemovitosti. Naše odměna je zasloužená vždy jen v okamžiku, kdy vy máte peníze na svém účtu.
Otevírací doba
pondělí - pátek
8:30 - 17:30