Die Bezeichnung Unternehmensimmobilie, kurz Betriebsimmobilie, beschreibt eine gemischt genutzte Gewerbeimmobilie. Ein solches Objekt bietet die bauliche Hülle für Prozesse der Logistik, der Industrie oder auch der Forschung, ganz generell den Raum zum Wirtschaften von Betrieben.
Seit Jahren ist bei Investoren ein stetig steigendes Interesse an Unternehmensimmobilien zu verzeichnen. Dies spiegelte sich 2020 etwa in einem trotz Corona recht hohen deutschlandweiten Transaktionsvolumen in Höhe von ca. 2,1 Mrd. Euro wider. Der Teilmarkt Berlin und Umland war im Jahr 2020 nach zwei Rekordjahren mit ca. 129 Mio. Euro zwar spürbar von der Pandemie geprägt, erlebte jedoch bereits im zweiten Halbjahr wieder eine deutlich erhöhte Marktaktivität.
Bei der Produktionsimmobilie handelt es sich um Objekte, welche für die Fertigung von Waren und Gütern geeignet sind – hauptsächlich in Form von Hallenobjekten mit nur moderatem Büroflächenanteil. Im Gegensatz zu den Multi-User-Objekten liegen Produktionsimmobilien häufiger in dezentralen Stadtteilen und gewachsenen Gewerbe- und Industriegebietslagen mit gutem Anschluss an die Hauptverkehrsstraßen. Sie werden auch für Zwecke der Lagerung, Forschung und Service genutzt.
Bei der Lagerimmobilie handelt es sich um Objekte mit vorwiegend einfachen Lagermöglichkeiten. Sie verfügen zum Teil über Serviceflächen sowie moderate bis höhere Anteile an Büroflächen und befinden sich meist in gewachsenen Gewerbegebiet mit verkehrsgünstiger Anbindung in urbanen Lagen. Lagerimmobilien sind in der Regel reversibel für höherwertige Nutzungen geeignet, z.B. durch Nachrüsten von Rampen oder Toren.
Gewerbeparks werden gezielt für die Vermietung entwickelt und gebaut. Sie bestehen aus einem Ensemble einzelner oder zusammenhängender Gebäude oder Mietabschnitte und verfügen über ein zentral organisiertes Management und eine gemeinsame Infrastruktur. Geprägt werden Sie durch eine gemischte Mieterstruktur und beinhalten verschiedene Flächentypen, bei einem hohen Büroanteil bis zu 50 %. Meistens liegen sie in Stadtrandlagen mit guter Erreichbarkeit per Pkw und Lkw.
Bei Transformationsimmobilien handelt es sich um ungenutzte und/oder revitalisierte Gewerbeimmobilien: Ehemalige Produktionsanlagen oder Industrieareale mit Nachverdichtungspotential. Sie weisen häufig einen historischen oder industriellen Charme auf, z.B. Red-Brick-Charakter und befinden sich häufig in innerstädtischen Lagen und zeichnen sich durch eine sehr gute Erreichbarkeit aus.
Trotz Corona starke Nachfrage nach Unternehmensimmobilien
Insbesondere das erste, von der Pandemie weniger betroffene Halbjahr, war mit einem Transaktionsvolumen von ca. 1,2 Mrd. € deutschlandweit sehr stark. Nach zahlreichen Unsicherheiten angesichts der pandemischen Situation, nahm die Marktaktivität im Spätsommer wieder stark zu, sodass ein starkes Jahr 2021 erwartet wird. Besonders Gewerbeparks sowie Lagerimmobilien konnten ihren Anteil am Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr deutlich steigern. Sie tragen mit ca. 490 Mio. € fast 65 % zum Jahresumsatz bei.
Ca. 90 % des Transaktionsvolumens erfolgte als Einzeltransaktion, was auf die zunehmende Konsolidierung des Markts, bei dem Aufkäufe auf die zukünftige Bündelung Transformationsimmobilien von Portfolios erfolgten, sowie die Vorsicht der Investoren hinsichtlich der Krise zurückzuführen ist.
Renditekompression am Markt für Unternehmensimmobilien setzt sich fort
Unternehmensimmobilien präsentierten sich 2020 als besonders krisenresistent: Insbesondere Immobilien mit diverser Mieterstruktur sowie exportorientierte Objekte waren stark nachgefragt, sodass die Spitzenrenditen weiter gesunken sind. Insbesondere Gewerbeparks, Lagerimmobilien sowie Transformationsimmobilien haben im letzten Jahr eine starke Verteuerung erlebt, sodass die Spitzenrenditen auf historische Tiefstände gesunken sind.
Berliner Investmentmarkt von Corona gekennzeichnet: Ausblick positiv
Nach zwei Rekordjahren am Unternehmensimmobilienmarkt war der Teilmarkt Berlin und Umland im Jahr 2020 besonders von der Pandemie geprägt, wodurch es im ersten Halbjahr zu keinerlei nennenswerten Transaktionen kam. Mit ca. 129 Mio. Euro im zweiten Halbjahr fand jedoch eine deutliche Erholung statt, was auf eine wieder spürbar erhöhte Marktaktivität zurückzuführen war. Der Fokus zahlreicher Investoren auf Logistik- und Unternehmensimmobilien wird sich jedoch auch zukünftig deutlich auf das Transaktionsgeschehen auswirken, sodass ein erhöhtes Transaktionsvolumen prognostiziert wird.
Kaum verfügbares Flächenangebot in urbanen Lagen
Der Flächenumsatz in Berlin ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken und lag im Vorjahr bei lediglich 31.500 m². Dies ist jedoch nicht nur auf die Coronapandemie zurückzuführen, sondern erweist sich als langfristiger Trend, der insbesondere durch ein mangelndes Flächenangebot im urbanen Raum in und um Berlin begründet ist. Dementsprechend wird die Nachfrage nach Flächen in Unternehmensimmobilien weiterhin sehr hoch bleiben, sie kann jedoch vom Angebot nicht gedeckt werden. Zahlreiche Projektentwicklungen und ein vermehrter investorenseitiger Fokus auf diese Asset-Klasse werden in den kommenden Jahren zu erhöhten Flächenumsätzen und Transaktionsvolumen führen.
Konstant steigendes Mietpreisniveau bei Unternehmensimmobilien
Nutzungsartenübergreifend ist das Mietpreisniveau von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren konstant gestiegen, sodass 2020 historisch hohe Mietpreise erzielt werden konnten. Insbesondere das Mietniveau von Büroflächen ist zuletzt stark gestiegen, die Durchschnittsmiete beträgt fast 10 €/m², ein Wachstum von ca. 5 % im Vergleich zum Vorjahr; die Spitzenmiete für Büroflächen liegt bei ca. 14,50 €/m².
Besonders Produktionsflächen sind stark nachgefragt, wodurch im Verlauf des letzten Jahres ein Anstieg der Durchschnittsmiete um ca. 9 % auf 6,40 €/m² erzielt wurde. Im Spitzensegment werden für Produktionsflächen mittlerweile Mieten von ca. 9,10 €/m² erzielt. Die Mietpreise für Lagerflächen verzeichnen ebenfalls ein stabiles Wachstum und variieren je nach Größe der Flächen. Kleinere Flächeneinheiten zwischen 100 m² bis 499 m² erzielen Durchschnittsmieten von 5,60 €/m² und Spitzenmieten von 7,60 €/m²; für große Flächen über 500 m² liegt die Mietenspanne zwischen 5,10 €/m² und 7,00 €/m². Für kleinflächige Lagervermietungen werden Spitzenmieten von bis zu 13,50 €/m² erzielt.
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Quelle: bulwiengesa AG
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